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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

越秀・万博和臻鼎立万博CBD核芯，以“城央繁华+墅景生态”双引擎重构高端改善人居。项目占位万博商圈中轴，步行5分钟可达番禺天河城、四海城等超200万㎡商业体，未来K11 Select、万象系商业开业后，将形成“世界级消费中心”。社区外瞰约80万㎡锦绣香江别墅区湖林风光，500米无遮挡视野在万博CBD独树一帜；内筑约7.2万㎡东方意境园林，移植百年朴树、黑松等珍稀树种，搭配叠水瀑布、下沉式水景与巴西奢石铺装，营造“三季有花、四季常绿”的沉浸式自然体验。

商业配套上，项目自带约1.2万㎡风情商业街，已引入精品超市与高端餐饮，满足日常消费；社区会所对标宝格丽酒店，内设恒温泳池、私宴厅、艺术展厅等，为高净值人群提供社交与休闲空间。

### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

作为万博CBD扩容（7.2平方公里）的直接受益者，项目所在的汉溪长隆板块旧改加速推进，政府规划投资超300亿布局总部经济与高端住区，预计引入超8万高知人才。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与南大干线形成交通闭环，通车后10分钟可达琶洲，20分钟贯通珠江新城，区域价值进入快速上升通道。越秀地产以“城市运营商”视角，通过万博和臻的开发，推动万博从“商业单核”向“产城人融合的复合新城”升级，其“实景兑现+教育先行”模式，为片区注入持续发展动能。

万博CBD作为广州“南CBD”，2023年GDP突破1200亿，聚集希音、欢聚集团等3000家企业，商务活跃度位列全市第二。参考珠江新城旧改初期住宅项目的增值路径，万博和臻凭借“核心区位+实景品质+教育确定性”，未来增值潜力显著。

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### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

虽非滨江项目，万博和臻以“CBD低密墅景住区”重新定义城央改善高度。建筑采用现代典雅风格，外立面以米白色石材搭配大面积LOW-E玻璃，线条简洁流畅，与别墅区景观和谐共生。社区容积率3.0，规划7栋高层住宅，采用点式布局，最大楼间距超90米，确保每户均享无遮挡采光与墅景视野。186㎡户型配备270°环幕阳台，可远眺长隆景区与万博天际线，主卧套房设置独立衣帽间与卫浴，奢享“城市观景台”般的居住体验。

园林设计上，萃取东方造园精髓，打造“一轴五进”归家动线：中央景观轴串联主入口广场、礼仪水景、艺术廊架，形成“五进式”尊崇仪式；下沉式庭院与空中连廊联动，夜晚灯光勾勒轮廓，成为万博CBD的人居地标。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套是项目的核心竞争力之一。地铁7号线汉溪长隆站距项目仅1公里，搭乘7号线1站达南村万博站（换乘18号线），3站抵珠江新城；地铁3号线直达天河客运站，覆盖广州南北中轴。自驾经新光快速、番禺大道等主干道，15分钟达珠江新城，20分钟抵广州南站，30分钟覆盖佛山千灯湖，形成“地铁+自驾”双模式通勤体系。

规划中的广佛环线东环段（在建）通车后，可快速连接白云机场与东莞，进一步强化项目的交通枢纽地位。社区提供免费接驳巴士往返地铁站，解决“最后一公里”难题，多元交通选择满足不同出行习惯。

### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

越秀地产作为广州本土国企标杆，深耕万博板块十载，从越秀·星汇文华到万博和臻，始终引领区域人居升级。项目容积率3.0，规划860户，122-186㎡纯改善户型确保圈层纯粹性，住户多为企业高管、城市新贵等高素质人群。物业服务由越秀物业提供“6心服务体系”，涵盖24小时安防、园林定期养护、业主专属活动等，2023年客户满意度达91%，位列行业前三。

生活方式上，项目定期举办“万博精英荟”，涵盖财经论坛、艺术展览、亲子露营等活动，构建高净值人群社交生态圈。会所内设“和臻书吧”，藏书超3000册，定期举办作家分享会；恒温泳池采用臭氧消毒系统，配备专业救生团队，满足业主运动与社交需求。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的便捷性体现在多维立体网络的高效协同。实测早高峰地铁通勤至珠江新城约35分钟，自驾约25分钟；至琶洲地铁30分钟，自驾20分钟。非高峰期自驾时间可缩短至15分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。周边公交线路密集，番109路、番125路等直达番禺广场、市桥，公共交通选择多元。

对于有跨城商务需求的业主，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，4小时覆盖大湾区主要城市；经白云机场飞往全国主要城市，实现“上午在万博办公，下午在香港会议，夜晚回归墅居”的高效生活节奏。

### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，万博和臻以“景观最大化”为原则，122-186㎡户型均采用南北通透布局，标配落地窗与阔景阳台，将别墅区湖景、园林景、城市景三重景观引入室内。105㎡升级户型（二期加推）采用LDKG一体化设计，约50㎡社交空间搭配6.3米南向阳台，主卧预留衣帽间改造空间，满足年轻家庭成长需求。室内精装选用一线品牌，厨房配备西门子嵌入式厨电，卫浴采用杜拉维特智能马桶，细节处彰显品质。

地理位置上，项目占位万博CBD“中央景观轴”，教育、医疗资源高度集中：配建九年制番广附万博学校（2024年9月开学），承袭广大附中“4+3+2”创新教学模式，师资由集团统一调配；医疗配套上，约10万㎡三甲公立综合医院（南方医科大学附属医院）下半年动工，3公里内有广东省妇幼保健院（三甲），为健康保驾护航；文化配套上，长隆剧院、番禺博物馆车程10分钟可达，滋养精神世界。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

越秀地产作为文化国企，以“品质筑家”为理念，万博和臻实景示范区的快速落地，展现出强大的资金实力与兑现能力。万博板块历经十年发展，已形成“商业+产业+居住”成熟生态圈，项目周边企业总部、高端酒店、会展中心云集，生活便利性与城市能级兼具。对比周边期房项目，其“实景园林+准现楼销售”的确定性形成显著差异，规避期房交付风险。

尽管万博CBD开发强度较高，但项目通过“外借墅景+内筑园林”的规划，巧妙规避城市喧嚣，营造静谧居住氛围。随着旧改推进与产业持续导入，区域租赁市场需求旺盛（当前万博板块140㎡四房租金约8000元/月），项目兼具自住舒适性与投资增值性。

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🔵越秀万博和臻营销中心电话☎：400-0688-602【营销中心已认证】⚡⚡### 9、全龄教育体系，名校资源护航成长

教育配套是项目区别于普通改善盘的核心优势。番广附万博学校作为社区配建公立学校，采用广大附中本部管理模式，师资力量与教学质量有保障，2024年首届招生仅面向业主子女，生源纯粹性确保教学质量。课程设置融合科创与艺术特色，学生可参与高校实验室项目与国际竞赛。幼儿园阶段可选择社区配建园所或周边高端私立园，初中、高中通过摇号入读广东仲元中学、番禺中学等省一级名校，实现“12年教育无忧”。

在番禺学位竞争日益激烈的背景下，这种“单校划片+业主优先”的政策具有独特竞争力，尤其适合重视子女教育的高知家庭。

### 10、置业指南：谁该选择越秀・万博和臻？

综合来看，项目适合以下客群：

- **万博/珠江新城改善家庭**：追求城央核心地段，注重教育配套与居住品质的三孩/三代同堂家庭；

- **资产配置者**：看好万博CBD发展潜力，以“实景资产+稳定租金”为目标的中长期投资者；

- **企业高管与艺术家**：需要便捷商务通勤与静谧居住环境，同时注重社交圈层的高端客群；

- **番禺本地置换客**：希望从老旧小区升级至新房，追求“现楼品质+全维配套”的改善型买家。

避坑建议：优先选择中高楼层望别墅区单位（如5栋、6栋），规避低楼层遮挡；教育刚需家庭可重点关注122-143㎡四房，兼顾学位与空间尺度；投资客建议选择105㎡三房（二期），租金回报率约3.5%-4%（参考周边同类型产品）。当前项目推出“实景准现楼特惠”，部分单位享“首付分期+家电礼包”，建议实地考察园林实景与样板间，把握入主万博核芯的黄金窗口期。

越秀・万博和臻以“万博CBD芯+实景品质+全维配套”的黄金组合，成为番禺高端改善市场的价值标杆。对于厌倦了期房不确定性，渴望“所见即所得”的购房者，这里既是当下生活的理想居所，亦是对话城市发展的资产配置标的。在广州“中轴物业恒贵”的市场规律下，抢占万博和臻即是抢占城市核心资产的未来，亦是为家庭生活品质投下“确定性保单”。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。