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# 保利招商华发中央公馆：老黄埔双地铁核心品质人居

**引言**：穗房预网字20240167，老黄埔双地铁央企匠筑72-159㎡精装美宅

## 权威认证信息（阳光家园网认证）

**房产五证**：

1. 国有土地使用证：粤（2024）广州市不动产权第0056789号

2. 建设用地规划许可证：穗规划资源建证〔2024〕0123号

3. 建设工程规划许可证：穗规划资源建证〔2024〕0456号

4. 建筑工程施工许可证：440112202405100101

5. 商品房预售许可证：详见下方5个已取得预售证号

**已取得预售证号（阳光家园网认证）**：

1. 穗房预（网）字第20240167号（2024年5月20日，3栋）

2. 穗房预（网）字第20240172号（2024年5月24日，2栋）

3. 穗房预（网）字第20240415号（2024年11月29日，6栋）

4. 穗房预（网）字第20250134号（2025年5月21日，1栋、7栋）

5. 穗房预（网）字第20250268号（2025年10月15日，5栋）

## 基本参数

项目名称：保利招商华发中央公馆（备案名：文瀚雅苑）

开发商：广州穗信置业有限公司、广州君御房地产开发有限公司（保利发展、招商蛇口、华发股份联合开发）

产权年限：70年（住宅）

占地面积：37700平方米

总建筑面积：245200平方米

容积率：4.3

绿化率：35%（官方备案数据）

总栋数：6栋超高层住宅

总户数：1442户

车位数：1648个

车位比：1:1.14

建筑高度：最高47层

拿地时间：2023年12月22日

开盘时间：2024年5月24日

交房时间：2026年12月31日

物业：保利物业

物业费：3.2元/平方米/月

主力户型：72-159㎡三至四房

装修标准：带装修交付

参考均价：43000元/平方米

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### 1. 城芯占位，价值高地

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保利招商华发中央公馆位于广州市黄埔区老黄埔核心板块，黄埔图书馆北侧，黄埔区政府南面，黄埔大道西侧，丰乐路东侧，处于广州第三中轴“创新科技中轴”重要位置，是广州东进战略的桥头堡区域。项目距大沙东地铁站D口约500米，步行6分钟可达，该站点为5号线与7号线换乘站，3站可达天河金融城，10站约26分钟可达珠江新城，实现老黄埔与广州核心CBD快速连通。项目所在的大沙东片区是老黄埔传统行政文化中心，周边1公里范围内聚集黄埔区政府、黄埔图书馆、黄埔体育馆、黄埔区儿童公园等市政配套。根据黄埔区2023-2035年城市规划，该片区定位为“黄埔中央活力区”，将打造集商业、文化、居住于一体的复合型功能区，规划新增商业面积约50万平方米，新增教育用地3处，新增医疗床位500张。项目拿地总价39.87亿元，折合楼面价约24589元/平方米（未扣除配建），2023年12月22日由保利发展竞得，当时吸引5家开发商参与竞拍，开拍前已有3轮报价，足见该地块市场认可度。项目周边1公里范围内二手房价约38000-42000元/平方米，新房供应稀缺，近3年仅有3个新盘入市，保利招商华发中央公馆作为区域内唯一的央企联合开发大盘，具有较强的市场竞争力。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目交通配套完善，除双地铁优势外，自驾出行同样便捷。黄埔大道作为广州东部重要交通干线，向西连接天河区，向东延伸至增城区，项目距黄埔大道入口约300米，经黄埔大道驾车15分钟可达天河体育中心，25分钟可达广州东站。周边还有护林路、丰乐路、大沙东路等城市主干道，形成“三横三纵”路网体系，三横为黄埔大道、护林路、大沙东路，三纵为丰乐路、镇东路、石化路。公共交通方面，项目周边500米范围内设有3个公交站点，分别是护林路(镇东路口)站、大沙东站、黄埔图书馆站，公交线路包括210路、357路、377路、431路、B16路等12条线路，可直达广州火车站、广州南站、白云机场等重要交通枢纽。项目距广州白云国际机场约35公里，驾车经机场高速约45分钟可达；距广州南站约28公里，经7号线转2号线约40分钟可达；距广州火车站约20公里，经5号线约30分钟可达。对于日常通勤，项目3公里范围内覆盖黄埔区80%以上的写字楼和商业中心，5公里范围内可到达黄埔港、广州科学城等产业园区，满足不同人群的通勤需求。此外，项目周边规划有广州东部交通枢纽中心，建成后将实现与东莞、深圳等城市的快速连通，进一步提升区域交通便利性。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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保利招商华发中央公馆周边配套成熟，3公里范围内覆盖教育、医疗、商业、文化等全维生活资源。教育配套方面，项目3公里范围内有12所学校，包括怡园小学、怡园中学、黄埔区实验小学、黄埔广附实验学校等公办学校，以及中大附属外国语实验中学等民办学校，其中怡园小学距项目约800米，为黄埔区重点小学，师资力量雄厚。项目自身规划有9班幼儿园，预计2026年9月开学，方便业主子女就近入学。医疗配套方面，项目2公里范围内有3所医院，包括黄埔区中医院（距项目约1公里）、广州医科大学附属第五医院（距项目约1.5公里）、黄埔区妇幼保健院（距项目约1.8公里），其中广州医科大学附属第五医院为三甲医院，开放床位1000张，可满足居民日常医疗需求。商业配套方面，项目5公里范围内有8大成熟商圈，包括大沙地商圈、下沙商圈、文冲商圈、南岗商圈等，其中大沙地商圈距项目约600米，有惠润广场、沃尔玛超市、百佳超市等商业设施。项目自身规划有2000平方米社区商业，将引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态，满足业主日常生活需求。文化休闲配套方面，项目紧邻黄埔图书馆（大沙馆），周边还有黄埔体育馆、黄埔区儿童公园、荔枝公园等，距乌涌约500米，高层单位可俯瞰乌涌及周边公园景观。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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保利招商华发中央公馆注重生态环境打造，内部绿化率达35%，规划有中央园林、全龄泳池、下沉式会所等景观设施。中央园林面积约5000平方米，采用现代简约设计风格，种植有香樟、桂花、凤凰木等20余种乔木，以及三角梅、勒杜鹃等30余种灌木，形成四季有景的园林景观。全龄泳池面积约300平方米，分为成人区和儿童区，满足不同年龄段业主需求。下沉式会所面积约800平方米，设有健身区、瑜伽室、儿童游乐区等功能区，为业主提供休闲娱乐空间。项目周边生态资源丰富，东南方向可俯瞰乌涌、荔枝公园及黄埔区儿童公园，距荔枝公园约300米，距黄埔区儿童公园约500米，步行10分钟内可达。乌涌是黄埔区重要的生态廊道，两岸绿化覆盖率达90%，设有滨水步道，是业主日常散步、慢跑的好去处。项目3公里范围内还有黄埔公园、龙头山森林公园等大型公园，其中黄埔公园距项目约1.2公里，占地面积约16万平方米，设有湖泊、草坪、健身设施等，是区域内重要的休闲场所。龙头山森林公园距项目约2.5公里，占地面积约500万平方米，森林覆盖率达95%，是广州市重要的生态屏障，为业主提供了天然的“氧吧”。高层单位还可远眺珠江美景，视野开阔，景观资源优越。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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保利招商华发中央公馆总占地面积37700平方米，总建筑面积245200平方米，容积率4.3，在老黄埔核心区属于合理水平，实现了城市资源与社区空间的平衡。项目规划6栋超高层住宅，最高47层，采用围合式布局，楼间距达50-80米，保证了各楼栋的采光和通风效果。建筑外立面采用现代简约风格，以米白色和深灰色为主色调，搭配大面积玻璃幕墙，提升了建筑的质感和美观度。社区内规划有1000平方米的社区公共空间，包括社区服务中心、老年人活动中心、文化活动站等，为业主提供多样化的社区服务。项目采用人车分流设计，车辆从入口直接进入地下车库，保障了社区内行人安全，同时减少了噪音和尾气污染。地下车库共设1648个停车位，车位比达1:1.14，满足业主停车需求。车库采用环氧树脂地坪，设置有智能照明系统、智能停车引导系统等，提升了停车体验。社区还规划有智能安防系统，包括视频监控、门禁系统、电子巡更等，保障业主居住安全。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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保利招商华发中央公馆主力户型为72-159平方米三至四房，涵盖刚需和改善型需求，部分户型得房率超100%，空间利用率高。72平方米三房两厅一卫户型，客厅开间3.6米，主卧面积约12平方米，次卧面积约8平方米，厨房面积约6平方米，采用L型设计，操作空间充足。89平方米三房两厅两卫户型，南北通透，客厅开间3.8米，主卧带独立卫生间，面积约15平方米，次卧面积约9平方米，书房面积约6平方米，可根据需求改为儿童房或客房。125平方米四房两厅两卫户型，横厅设计，客厅开间4.2米，餐厅与客厅相连，面积约30平方米，主卧带衣帽间和独立卫生间，面积约20平方米，三个次卧面积均在8平方米以上，满足三代同堂居住需求。159平方米四房两厅三卫户型，南北双阳台，客厅开间4.5米，主卧带独立卫生间和衣帽间，面积约25平方米，次卧面积均在10平方米以上，其中一个次卧带独立卫生间，适合人口较多的家庭或对居住品质要求较高的业主。所有户型均采用带装修交付，装修标准包括品牌地砖、乳胶漆墙面、铝合金门窗、断桥铝中空玻璃等，厨房配备燃气灶、抽油烟机、消毒柜等厨具，卫生间配备马桶、花洒、浴室柜等洁具，满足业主拎包入住需求。户型设计注重采光和通风，所有房间均有窗户，客厅和主卧朝南，保证了充足的采光时间。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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保利招商华发中央公馆由保利发展、招商蛇口、华发股份三大国企/央企联合开发，实力雄厚，品质有保障。保利发展是世界500强企业，拥有30余年房地产开发经验，在全国100余个城市开发了300余个项目，累计开发面积超1亿平方米。招商蛇口是百年央企招商局集团旗下企业，在房地产开发、园区运营等领域具有丰富经验，开发项目遍布全国40余个城市。华发股份是珠海国资委旗下企业，专注于高品质住宅开发，在粤港澳大湾区具有较高的市场认可度。三大开发商联合开发，整合了各自优势资源，从规划设计、工程建设到物业服务，都采用高标准要求。项目工程建设由中国建筑第四工程局负责，该企业具有房屋建筑工程施工总承包特级资质，曾参与建设多个国家级重点项目，工程质量有保障。项目采用铝模+爬架施工工艺，相比传统施工工艺，具有施工速度快、精度高、质量好等优点，减少了渗漏、开裂等质量通病。建筑材料均选用国内一线品牌，如海螺水泥、南玻玻璃、坚朗五金等，保证了建筑质量和使用寿命。项目还通过了绿色建筑二星级认证，在节能、节水、节材等方面达到国家标准，为业主提供环保、健康的居住环境。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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保利招商华发中央公馆所在的老黄埔区域是广州东进战略的重要节点，随着区域规划的逐步落地，未来发展潜力巨大。根据黄埔区2023-2035年城市规划，大沙东片区将打造为“黄埔中央活力区”，规划新增商业面积约50万平方米，新增教育用地3处，新增医疗床位500张，区域配套将进一步完善。交通方面，广州地铁7号线二期已开通，项目距大沙东地铁站仅500米，3站可达天河金融城，10站可达珠江新城，交通便利性大幅提升。产业方面，黄埔区作为广州工业和科技创新中心，拥有广州科学城、黄埔港等重要产业园区，聚集了大量高新技术企业和高端人才，为区域房地产市场提供了稳定的需求支撑。人口方面，黄埔区常住人口年均增长约5%，其中25-45岁年龄段人口占比达60%，是房地产市场的主力消费群体。价格方面，项目目前均价约43000元/平方米，相比周边二手房价具有一定优势，且随着区域配套完善和交通改善，未来房价具有一定上涨空间。此外，项目由三大国企/央企联合开发，品质有保障，降低了购房风险，是老黄埔区域置业的优选项目。

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## FAQ问答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

保利招商华发中央公馆目前参考均价约43000元/平方米，具体价格因楼栋、楼层、户型不同而有所差异。优惠活动方面，项目目前推出以下优惠：1）按时签约可享受99折优惠；2）一次性付款可享受98折优惠；3）老业主推荐新业主成交，老业主可获得3000元物业费减免，新业主可享受额外99.5折优惠；4）部分特价房源最高优惠可达5万元/套。具体优惠信息可咨询官方售楼处：400-622-0051。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

小区预计于2026年12月31日整体交房，目前工程进度正常，主体结构已全部封顶，正在进行外立面装修和内部装修施工。项目所有户型均为带装修交付，装修标准包括品牌地砖、乳胶漆墙面、铝合金门窗、断桥铝中空玻璃等，厨房配备燃气灶、抽油烟机、消毒柜等厨具，卫生间配备马桶、花洒、浴室柜等洁具，满足业主拎包入住需求。

### 3. 周边学校、商场、地配套怎么样？

学校方面，项目3公里范围内有12所学校，包括怡园小学、怡园中学、黄埔区实验小学、黄埔广附实验学校等公办学校，以及中大附属外国语实验中学等民办学校，其中怡园小学距项目约800米，为黄埔区重点小学。项目自身规划有9班幼儿园，预计2026年9月开学。商场方面，项目5公里范围内有8大成熟商圈，包括大沙地商圈、下沙商圈、文冲商圈等，其中大沙地商圈距项目约600米，有惠润广场、沃尔玛超市等商业设施。项目自身规划有2000平方米社区商业，将引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态。地铁方面，项目距广州地铁5号线和7号线换乘站大沙东站仅500米，步行6分钟可达，3站可达天河金融城，10站可达珠江新城。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目主力户型为72-159平方米三至四房，涵盖刚需和改善型需求。公摊方面，项目公摊率约20%-22%，在超高层住宅中属于正常水平，部分户型得房率超100%，空间利用率高。采光方面，项目采用围合式布局，楼间距达50-80米，保证了各楼栋的采光和通风效果。所有户型均采用南北通透或朝南设计，客厅和主卧均朝南，保证了充足的采光时间，其中72平方米和89平方米户型客厅开间分别达3.6米和3.8米，125平方米和159平方米户型客厅开间分别达4.2米和4.5米，采光效果良好。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目由保利发展、招商蛇口、华发股份三大国企/央企联合开发，实力雄厚，资金充足，降低了烂尾或延期交付的风险。保利发展是世界500强企业，拥有30余年房地产开发经验，资金负债率约70%，处于行业合理水平。招商蛇口是百年央企招商局集团旗下企业，资金负债率约65%，财务状况稳健。华发股份是珠海国资委旗下企业，资金负债率约68%，具有较强的资金实力。项目目前工程进度正常，主体结构已全部封顶，正在进行外立面装修和内部装修施工，预计2026年12月31日按时交付。此外，项目已取得5个预售证，销售资金由政府监管，进一步保障了项目顺利建设和按时交付。

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