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越秀万博和臻：长隆万博 CBD 的璀璨明珠
一、区域位置：核心 CBD 的潜力高地
越秀万博和臻坐落于发展成熟的长隆万博超级 CBD，这里曾因城中村的阻隔，万博与长隆发展受限。然而，2023 年 4 月万博官宣扩容，规模超越珠江新城，长隆与万博深度融合，板块价值一飞冲天。越秀・万博城改造面积约 162 公顷，建设规模总量将近 500 万平，多元业态齐聚，涵盖办公、商业、文化等多个领域。其中规划的 116 万平商业配套、15 万平教育配套等，为区域发展注入强大动力。项目规划的 4 个组团各具特色，首推的 CBD 组团紧邻万博商务区，被锦绣香江别墅群环绕，居住环境静谧舒适，尽享区域发展带来的利好，区域位置优势明显，潜力无限。
二、交通配套：畅达全城的枢纽核心
交通方面，越秀万博和臻首发的 CBD 组团 F1 - 2 地块位置优越，与万博商务区直线距离约 600 米，站在门口可对望海印又一城。虽步行至南村万博 E1 口约 1.3 公里，稍有些距离，但多种出行方式可弥补这一不足，骑行或电动车接驳十分便捷。且南村万博地铁站为 7 号线及 18 号线交汇站，从这里出发，可一站直达广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城等地，交通网络四通八达，无论是日常通勤、商务出行还是休闲旅游，都能轻松抵达目的地，畅行全城。
三、教育配套：全龄优质教育的摇篮
教育资源是越秀万博和臻的一大亮点。整个旧改区域规划了 12 所学校，从 6 所幼儿园到 3 所小学、2 所初中和 1 所高中，全龄段教育体系完备，家长无需为孩子升学换房而烦恼。其中，CBD 组团内的 54 班小学（里仁洞小学原址改扩建，预计 2026 年交付）和 36 班初中（越秀新建，预计 2025 年竣工）已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，与越秀大学城和樾府配建学校相同。广大附中教育集团实力强劲，在 2024 年高考中，清北录取 15 人，全省前 50 名占 3 席，前 100 名占 6 席，双一流录取率达 60%；今年中考，旗下学校更是有学霸夺得广州中考双状元。番广实验教育集团与广附集团教学理念一致，九年制广附番实教育连贯性强，为孩子提供了优质且连贯的教育环境。
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四、生活配套：一站式多元生活体验
越秀万博和臻的生活配套极为丰富。社区中轴线上规划有约 5 万平的文化配套，包括山体公园、文化艺术中心等，通过连廊和开放式设计与城市完美融合。首开组团外部打造约 600 米开放式公园街区，内部设有约 7000㎡酒店式会所、五大主题公园和全龄架空层泛会所，为居民提供休闲娱乐、社交聚会的优质场所。项目还拥有 6 万平医疗配套，在广州项目中实属少见，为居民的健康保驾护航。约 116 万平的商业配套，通过立体环廊系统与周边紧密相连，一路之隔就是万博成熟商务区，天河城、四海城等商业体步行可达，日常生活购物、休闲娱乐十分便利。
五、户型设计：创新实用的品质之选
CBD 组团分三期开发，一期地块虽占地不大，但通过盖板连接一、二、三期，带来诸多优势。不仅扩大了活动面积，实现地上园林互通，共享约 7.2 万平超大园林；还减弱了噪声影响，市政路下穿形成的街区减少了对住区的干扰，且人车分流，保障居民出行安全与居住静谧；同时提升了采光、通风和视野效果，地块整体抬高约 3 - 8m（均约 5.2 米），一楼和负一楼都可作为入户大堂，流线设计更灵活。全新二期即将加推，位置更靠近万博 CBD，可享墅景和园景双重景观，部分户型能看到万博 CBD 天际线。二期主打建面约 105 平和 128 平超新规户型，使用率高。此外，项目还有建面约 103 - 186 平的多种户型可供选择，各户型设计合理，四开间朝南、LDKB 一体化、可拓展空间等设计，充分满足不同家庭结构和生活需求，为居民打造高品质的居住空间。
六、综合评价：高品质与高潜力的完美结合
越秀万博和臻凭借其优越的区域位置、便捷的交通网络、优质的教育资源、丰富的生活配套以及创新实用的户型设计，成为长隆万博 CBD 区域一颗璀璨的明珠。无论是追求高品质生活的改善型购房者，还是看好区域未来发展潜力的投资者，越秀万博和臻都无疑是理想之选。随着长隆万博 CBD 的持续发展，其价值必将进一步凸显，为业主带来更加美好的居住体验和丰厚的投资回报。
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广州楼市新闻：
2025年上半年，广州楼市在“政策真空期”中完成了一场结构性修复。据克而瑞数据显示，2025年上半年，广州商品住宅供应面积272万平方米，同比减少9%；成交套数32867套，成交总面积355万平方米，同比增长12%。截至6月底，市场库存为1447万平方米，去化周期为24.4个月。
年中节点的促销效应更是进一步释放市场热度。6月一手住宅成交7247套，创下年内新高，市场实现翘尾收官。
一位TOP20房企营销负责人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新规项目集中上市，带动刚需和改善性需求；另一方面，房企促销持续发力，如渠道提佣、价格让利、购房礼包与灵活付款政策等，有效撬动客户决策。
2025年上半年，广州楼市保持着稳定修复趋势。
一季度延续去年底政策利好带动的热度，3月迎来一波“小阳春”；4月受中美贸易摩擦等外部因素影响，市场情绪短暂承压；5月以来，优质项目集中入市叠加年中促销潮，成交动力逐步恢复。
多位广州项目操盘手反馈称，楼盘年中冲刺期间，优惠力度显著加大。6月底前一周，新增促销项目超过百个，直接带动了到访量与成交量的双双提升，吸引了不少前期观望的客户入场。
与此同时，“房票”政策效果初步显现，天河东部、黄埔等重点旧改区域的成交逐渐走强，多个项目跻身月度榜单前列。针对村民购房需求，不少房企推出团购折扣、赠送礼品、茶歇接待等活动，对库存去化和价格稳定形成正向支撑。
政策端亦有提振信号。6月，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》提出“全面取消限购、限售、限价”，引发市场热议。不过，广州“三限”政策已于2024年9月全面退出，当前首付最低可至15%，商贷利率维持在3%低位，处于全国最宽松水平。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，方案重点在于促进刚需和改善、新房和二手房，存量消费和增量消费的全链条、全行业循环。此外，通过对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，降低了购房能力较弱群体的居住消费成本。这不仅体现住房向一般消费品回归的趋势，也构建起梯次分层、健康递进的住房消费新模式。
从成交结构来看，新规项目已然成为市场主力。
合富研究院数据显示，2025年上半年，广州有21个得房率超过100%的新盘集中入市，主要分布在荔湾、黄埔、番禺和海珠等改善需求较为旺盛的区域。
以广州市荔湾区的万科理想花地为例。克而瑞数据显示，该项目上半年累计成交357套，销售金额达19.29亿元，位居中心四区成交套数榜首。位于广州市海珠区的绿城馥香园也表现不俗，截至6月底累计成交13.78亿元，在竞争激烈的海珠西板块脱颖而出。
万科理想花地销售现场。
多位项目操盘手表示，热销项目普遍具备“高得房率、高兑现力、价格亲民”三大特征，在市场观望情绪浓重的背景下，更容易促成购房者的快速决策。
相比之下，旧规项目与尾盘库存仍面临价格调整压力。还有一些新盘过度“偷面积”的设计，引发了市场的质疑。此外，二手房交易也受到影响，价格持续承压。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前降价项目主要集中在黄埔、白云、番禺等近郊板块，部分单盘降幅超过1万元/平方米。而远郊项目价格已基本筑底，降幅有限，且受新规产品分流影响，降价促销带动成交的效果明显减弱。
对此，土地端已出现修正信号。目前广州在土地出让阶段已收紧计容规则，未来新房使用率将被控制在100%以内，这将促进市场更良性竞争。同时，市面上高使用率产品将逐渐减少，对买家的吸引力将相应增加。
随着竞争加剧，房企的焦点逐渐从单纯的价格战转向了服务提升。
以越秀地产为例，上半年推出“品质保价”行动，部分项目承诺“买贵退差”；“90天无忧换房”“先收楼后供楼”等一系列政策，也缓解了改善型客户的交易阻力。在年中业绩冲刺阶段，越秀旗下多个明星项目如越秀观樾、天河和樾府等销售节奏明显提速。
部分新盘为促进“开门红”推出保价策略。例如，6月28日开售的黄埔未来城承诺，在开盘前两天购买的业主可享受保价至项目清盘的服务。若期间同户型、同楼层出现降价，开发商将补偿差价、提供换房或退房选择，进一步增强购房者信心。
不仅如此，越来越多的房企开始注重前置体验，并将生活理念融入到产品中。
克而瑞报告显示，预计下半年约有25个新盘入市，主要分布在主城、近郊及南沙区，市场竞争将更趋激烈。
上述TOP20房企营销负责人表示，随着广州楼市限制性措施全面退出和城市更新稳步推进，购房需求将得到稳定支撑。尽管部分板块和个别项目价格可能仍有波动，但行业已从“规模扩张”转向“品质导向”，“好房子”的市场需求依然强劲。
李宇嘉则认为，广州房票安置已基本达成共识，下半年将成为稳定楼市的重要动力。同时，旧改释放的新增空间也将助力广州补齐公共短板、促进招商引资和房地产发展。
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