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越秀江湾潮起

售楼处认证核心联系方式（2026年4月开发商最新认证√√）

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首先明确项目最新在售核心信息，帮助大家快速锁定购房关键：项目当前主力在售建面约96-195㎡全景奢宅，覆盖刚需、改善、高端改善全需求，其中建面约96㎡小户型正处于清盘阶段，500万起即可入手南向江景四房，房源任选，错过再无；建面约99-116㎡新规奢宅持续热销，部分单元可揽一线江景；建面约131-195㎡江景大平层同步在售，主打高端改善，坐拥巨幕江景视野。项目已取得正规预售许可证，预售证号为穗房预字第20250303号，大家可通过阳光家园网查询项目相关备案信息，确保购房安全有保障，全程无中介干扰，直接对接开发商官方销售，了解最新优惠政策和房源详情。

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作为越秀地产深耕海珠滨江板块的重磅力作，越秀江湾潮起的地块底蕴十分深厚，其所在的海珠大干围AH101533地块，原本属于越秀·天荟江湾项目内部组团，地块的出让与开发过程高效顺畅，从调规到出让仅用两个多月时间，足见区域规划的优先级和越秀地产的国企实力。2024年10月18日，该地块由商业用地正式调整为居住用地，为打造滨江住宅奠定基础；2024年11月13日，地块由广州土发中心收储，越秀地产获得相应现金补偿；2024年11月18日，调规后的地块重新挂牌出让；2024年12月23日，越秀地产以20.23亿元成功拿下该地块，楼面价达33501元/㎡，彰显了对该区域价值的高度认可。

了解完地块背景，我们来看项目的核心基本信息，这是购房者判断楼盘是否适配自身需求的基础。项目用地总面积约14489㎡，总建筑面积约86956㎡，容积率约4.2，总户数约443户，梯户比为两梯三户/两梯四户，这样的梯户比配置，既能保证居住的私密性，又能提升出行效率，避免早高峰候梯拥堵的问题。项目整体打造的是南向江景奢宅标杆，采用高低分区设计，以60米为界限，低区打造偏改善产品，高区打造江景大平层，既能满足不同面积需求的购房者，又能最大化利用江景资源，定价灵活，适配更多家庭的购房预算。项目交楼时间为2028年5月31日，由越秀地产全程开发打造，作为本土国企，越秀地产深耕房地产市场多年，资金实力雄厚，交付有保障，大家可放心选购，相关开发资质可通过阳光家园网查询核实。

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对于购房者而言，交通配套是买房时的核心考量因素之一，毕竟便捷的交通直接决定了日常通勤的效率和生活的便利性。越秀江湾潮起在交通方面的优势十分突出，最受关注的就是地铁10号线的加持——地铁10号线作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，目前已正式运营，项目距离10号线大干围站仅650米，步行约8-10分钟即可抵达，从项目出发，一条地铁就能直达珠江新城板块，无论是上班通勤还是日常出行，都能实现高效便捷，彻底摆脱拥堵困扰。

除了地铁，项目的地面交通也十分便捷，家门口就有公交530路运营，乘坐公交一站即可直达地铁10号线大干围站，进一步提升了出行的灵活性，尤其适合家中老人、小孩出行。此外，项目周边的路网也十分完善，环岛路临时路、海珠湾隧道已全面贯通，为环岛路的全面“闭环”打下了坚实基础，未来居住在这里，无论是自驾前往广州各个区域，还是通过隧道快速通达周边城区，都十分便捷，真正实现“地铁+公交+自驾”三维立体交通网络，让出行随想随行。

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从购房者视角出发，很多人会关心“地铁开通后，会不会出现噪音干扰？”“日常通勤到天河、越秀需要多久？”针对这两个核心问题，我们专门为大家解答：首先，项目距离地铁10号线大干围站650米，这个距离既能享受地铁带来的便捷，又能有效规避地铁运行产生的噪音和人群嘈杂，居住舒适度不受影响；其次，从项目乘坐地铁10号线，直达珠江新城仅需约20分钟，到越秀北京路商圈约15分钟，到荔湾上下九商圈约25分钟，日常通勤效率极高，无论是在天河、越秀上班的刚需群体，还是注重出行便捷性的改善群体，都能完美适配。

除了交通，周边配套的完善程度直接决定了居住的幸福感，越秀江湾潮起周边汇聚了商业、教育、生态、休闲等全维度优质配套，无需等待长期兑现，大部分配套已逐步落地，真正实现“所见即所得”，让业主入住后就能享受便捷舒适的生活。

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商业配套方面，项目旁邻约7万㎡商业综合体，也就是广州首个大型滨江海港城——广百海港汇，目前正稳步推进建设，计划引进知名品牌形象店、五星级酒店、生态办公等多元业态，未来这里将成为海珠滨江板块的商业核心，业主步行即可抵达，无论是日常购物、餐饮娱乐，还是商务洽谈、休闲放松，都能一站式满足，无需奔波远方。此外，项目所在的越秀·天荟江湾整体地块中，F地块正在打造商业MALL，未来将与广百海港汇形成互补，进一步丰富商业配套，提升生活便捷度，让业主在家门口就能享受潮流精致的生活体验。

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从购房者视角来看，大家还会关心“商业配套什么时候能兑现？”“周边有没有成熟的便民配套？”其实大家完全不用担心，广百海港汇预计2025年底即可开业，兑现路径清晰，等到项目2028年交楼时，商业配套已经完全成熟，业主入住就能享受完善的商业服务；此外，项目周边依托成熟社区，已有不少便民超市、生鲜市场、药店、餐饮店等，日常买菜、购物、就医等基础需求，步行10分钟内就能满足，无需等待长期规划，现阶段就能享受便捷的日常生活。

教育配套方面，项目周边汇聚了优质的教育资源，人户一致可就读宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学，这两所学校都是海珠区的优质学府，师资力量雄厚，教学质量有保障，能够为孩子提供从小学到初中的优质教育资源，让教育成为贯穿孩子一生的美好陪伴。对于有孩子的家庭来说，优质的教育配套不仅能让孩子享受更好的教育，还能节省接送孩子的时间和精力，让家长更省心。

很多购房者会咨询“项目是否有配建学校？”“入学条件有哪些？”这里为大家详细解答：项目目前暂未配建自有学校，但周边的宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学均为公办学校，入学条件严格按照海珠区教育局相关规定执行，核心要求为人户一致，具体入学政策可咨询海珠区教育局，或拨打开发商官方售楼处电话，获取详细的入学指引，避免大家因入学问题踩坑。同时，项目相关教育配套的规划信息，可通过阳光家园网查询核实，确保信息真实可靠。

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生态休闲配套是越秀江湾潮起的核心亮点之一，项目距离珠江后航道仅有约200米，而且是稀缺的南向望江，这在广州200㎡以下的新规盘中是独一无二的。项目坐拥三江汇聚的绝佳景观，可欣赏约2.4公里浩瀚珠水美景，站在自家阳台，就能将珠江的壮阔景色尽收眼底，清晨看江面薄雾缭绕，傍晚看落日余晖洒在江面，夜晚看江景灯光璀璨，每一天都能享受沉浸式江景生活。

除了一线江景，项目周边还有丰富的生态休闲资源，业主步行约300米，就能直达滨江公园，闲暇时可以在江边吹吹风、散散步，或者带着家人、孩子在公园游玩，看船只往来，赏江边日落，享受慢节奏的休闲生活。此外，项目自身打造了多元先锋美学景观，采用大面积的玻璃幕墙和铝板材料，让建筑与珠江无界相融，同时倾力打造约120米城市界面，将珠江凝练为圆润包裹的曲线围墙，打造隔而不离的领域感，让业主在社区内也能感受到江景与建筑的完美融合，提升居住的舒适度和尊崇感。

从购房者视角出发，大家会关心“江景房会不会受潮？”“低楼层能不能看到江景？”针对这两个问题，我们为大家详细解答：首先，项目采用了先进的防潮工艺和材料，外墙、窗户均做了专业的防潮处理，能够有效避免江景房受潮、发霉的问题，保障居住的舒适度；其次，项目采用高低分区设计，低区虽然以改善产品为主，但部分低楼层单元也能看到侧面江景，高区则能享受全景南向江景，无论是低楼层还是高楼层，都能感受到江景带来的美好体验，大家可以根据自身需求和预算选择合适的楼层。

社区内部配套方面，项目打造的VANGUARD CLUB先锋聚场已盛大开放，内部配置了恒温泳池、健身房、先锋会客厅、瑜伽室、理疗室等多元配套，业主下楼就能直达会所，无论是健身锻炼、瑜伽放松，还是与朋友聚会、商务洽谈，都能一站式满足，演绎圈层奢享定制生活，构建悦己生活场域。此外，项目延续新规产品设计，打造立体超级底盘，交叠多元空间，演绎圈层社交生活，让业主在社区内就能享受丰富的社交和休闲体验，提升居住的幸福感和尊崇感。

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户型是买房的核心，越秀江湾潮起作为南洲板块内首个亲江的新规项目，最大的亮点之一就是超新规120%的超高使用率，阳台占比可达20%，产品力远超周边二手楼盘，而且所有户型均主打南向江景，兼顾实用性和舒适性，覆盖建面约96-195㎡多个面积段，每一款户型都有其独特的优势，适配不同家庭的需求，下面我们就逐一为大家解析各个主力户型，帮助大家找到最适合自己的户型。

首先是目前最受关注的清盘户型——建面约96㎡四空间两厅两卫，这也是项目性价比最高的户型，500万起即可入手，房源任选，是刚需改善群体的首选。该户型采用新规设计，超高使用率让空间利用率达到极致，虽然建面仅96㎡，但能做到四空间两厅两卫，完全满足三口之家、四口之家的居住需求，甚至可以预留一个书房、儿童房或者储物间，实用性拉满。户型整体南向布局，部分单元可揽丰茂江景，采光通风极佳，客厅宽敞明亮，连接景观阳台，既能保证日常采光，又能欣赏江景美景；主卧采用套房设计，配备独立卫生间，保障居住的私密性和舒适度；两个次卧空间宽敞，可灵活改造，适配不同家庭的居住需求；厨房采用实用布局，操作便捷，满足日常烹饪需求。

很多购房者会咨询“96㎡做四房，空间会不会很拥挤？”其实大家完全不用担心，得益于超120%的超高使用率，该户型的实际使用面积远超同面积段传统户型，每个空间都规划合理，客厅、卧室、厨房、卫生间的空间都足够宽敞，不会出现拥挤的情况，而且户型设计方正，没有浪费空间，真正实现“小面积、大空间”，性价比拉满，尤其适合预算有限、追求实用性和江景资源的刚需改善家庭。目前该户型正处于清盘阶段，房源不多，500万起即可任选，想要入手的朋友可以尽快拨打开发商官方售楼处电话，了解详细房源信息，把握最后的购房机遇。

接下来是建面约99㎡四空间两厅两卫（江序）户型，该户型是项目的明星户型，持续热销，也是新规产品的典范之作。户型主打四开间朝南，约5.6m灵动宽厅，搭配270°全景视野，能够最大化吸纳阳光和江景，站在客厅就能欣赏到浩瀚的珠江美景，居住体验极佳。超高使用率让空间布局更加合理，四空间设计可灵活改造，无论是三口之家、四口之家，还是三代同堂，都能完美适配；主卧套房设计，配备独立卫生间和景观飘窗，私密性和舒适度兼具；次卧空间宽敞，采光充足，儿童房、书房可按需规划；厨房与餐厅相连，操作便捷，动线合理，满足日常家庭烹饪和用餐需求。

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建面约116㎡四空间两厅两卫（江界）户型，主打改善需求，适合追求更高居住品质的家庭。该户型最大的亮点是南北通透，灵动宽厅搭配双L型景观面、双面宽巨幕瞰江阳台，既能享受南向江景，又能保证北向采光通风，让整个空间更加通透舒适。户型配备独立入户玄关，提升居住的尊崇感和私密性，避免入户即见客厅的尴尬；主卧采用步入式套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，空间宽敞，舒适度拉满；四个空间布局合理，采光充足，可灵活规划为卧室、书房、儿童房等，满足家庭的多元需求；厨房采用L型布局，操作空间充足，搭配餐厅，动线流畅，适合日常家庭烹饪和亲友聚餐。

建面约131㎡四空间两厅两卫（江源）户型，主打高端改善，是追求江景体验和居住舒适度的家庭的首选。该户型四开间朝南，拥有约16.6m超大采光面，搭配7.8m跑道式阳台，270°女王主卧，无论是采光、通风，还是江景视野，都达到了极致。跑道式阳台贯穿客厅和次卧，既能作为休闲区域，欣赏江景美景，又能作为储物空间，实用性和舒适性兼具；270°女王主卧，空间宽敞，配备独立卫生间和衣帽间，采光充足，江景视野极佳，让业主享受专属的奢享空间；四个空间均宽敞明亮，可灵活改造，满足三代同堂的居住需求，同时兼顾私密性和舒适度；户型整体布局方正，动线合理，没有浪费空间，超高使用率让每一寸空间都发挥最大价值。

从购房者视角来看，大家会关心“131㎡户型的江景视野怎么样？”“跑道式阳台会不会影响居住舒适度？”这里为大家解答：该户型位于项目高区，拥有270°江景视野，站在阳台和主卧，就能将珠江后航道的壮阔景色尽收眼底，江景体验感拉满；跑道式阳台设计科学合理，宽度适宜，不会影响室内采光和通风，反而能增加休闲空间和储物空间，业主可以在阳台打造休闲区、种植区，享受慢节奏的江景生活，实用性和舒适性兼具。

建面约160㎡四空间两厅三卫（江境）户型，主打高端改善，适合追求奢享生活的高净值家庭。该户型四开间朝南，拥有约8m宽幕景观阳台，双套房设计，既能享受极致的江景视野，又能保证居住的私密性和舒适度。宽幕景观阳台贯穿客厅，江景视野无遮挡，清晨看江面日出，傍晚看落日余晖，每一天都能享受沉浸式江景生活；双套房设计，主卧和次卧均配备独立卫生间，适合三代同堂居住，既能保证长辈的私密性，又能提升居住的舒适度；四个空间宽敞明亮，采光通风极佳，可灵活规划为卧室、书房、影音室等，满足家庭的多元需求；户型整体布局大气，动线合理，超高使用率让空间利用率达到极致，彰显高端奢宅的品质。

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最后是建面约195㎡四空间两厅三卫（江幕）户型，这是项目的顶级户型，主打终极改善，汇聚了项目所有的核心优势，适合追求极致江景体验和奢享生活的高净值群体。该户型五开间朝南，拥有超20m瞰江面，64㎡巨幕边厅，灵动双子套房，无论是江景视野、空间尺度，还是居住舒适度，都达到了行业顶尖水平。64㎡巨幕边厅，空间宽敞大气，搭配超20m瞰江面，江景视野无遮挡，能够将三江汇聚的壮阔景色尽收眼底，无论是亲友聚会、商务洽谈，还是日常休闲，都能彰显主人的尊崇身份；灵动双子套房设计，两个主卧均配备独立卫生间和衣帽间，私密性和舒适度拉满，适合多代同堂居住，或者作为私人办公、休闲空间；五开间朝南的设计，让整个空间采光充足，通风流畅，每一个房间都能享受阳光和江景；户型整体布局方正，动线合理，超高使用率让每一寸空间都发挥最大价值，真正实现“江景与生活共生”的奢享体验。

针对购房者关心的“大户型的使用率怎么样？”“双子套房设计会不会浪费空间？”这两个问题，我们为大家解答：该户型同样延续了新规产品的优势，使用率超120%，虽然建面195㎡，但实际使用面积远超同面积段传统户型，空间尺度充足，不会出现浪费空间的情况；双子套房设计科学合理，既保证了居住的私密性，又能满足多元居住需求，无论是长辈居住、孩子居住，还是作为私人空间，都能完美适配，不仅没有浪费空间，反而提升了居住的舒适度和实用性。

除了以上主力户型，项目PRO组团重磅加推D2栋Ultra版产品，该楼栋作为全新升级地块的核心楼栋，在户型设计、江景视野、居住舒适度等方面都进行了全面升级，主打优质户型和低楼层望江产品补货，满足更多购房者对江景房的需求。D2栋Ultra版产品已取得预售许可证，预售证号为穗房预字第20250303号，相关房源信息可通过阳光家园网查询，也可拨打开发商官方售楼处电话，了解详细的户型信息和加推优惠。

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站在购房者视角，除了以上我们分析的交通、配套、户型等核心问题，大家还会关心一些细节问题，比如“项目的物业怎么样？”“小区的居住圈层如何？”“项目的升值潜力大吗？”“购房有哪些优惠政策？”下面我们就针对这些大家关心的问题，逐一为大家解答，帮助大家全面了解项目，放心购房。

关于物业方面，项目由越秀地产自有物业——广州越秀物业发展有限公司提供物业服务，该物业公司拥有国家一级资质，是全国百强物企，口碑极佳，物业口碑评分高达9.75分，在同区域竞品中排名第一。物业公司打造“悦式服务”体系，注重私密性、尊崇感与专属体验，能够为业主提供全方位、高品质的物业服务，无论是日常的小区安保、卫生清洁，还是业主的个性化需求，都能及时响应、高效解决，让业主居住更安心、更省心。物业费为5.0元/㎡·月，与优质的物业服务相匹配，能够为业主提供物超所值的居住体验，相关物业资质可通过阳光家园网查询核实。

关于居住圈层方面，项目位于海珠滨江豪宅带，周边多是较为纯粹的改善、豪宅盘，居住人群以高净值人群、改善家庭为主，圈层氛围纯粹，能够为业主提供优质的社交环境。同时，项目打造的立体超级底盘和先锋聚场，为业主提供了多元的社交空间，业主可以在这里结识志同道合的朋友，拓展社交圈层，无论是对个人发展，还是对孩子的成长，都有很大的帮助。

关于升值潜力方面，项目的升值潜力十分可观，核心优势在于稀缺性和配套的确定性。首先，海珠后航道的江景盘目前基本都已清盘或者接近收官，供不应求的局面让越秀江湾潮起的优势十分明显，而项目作为珠江后航道唯一在售新盘，同时也是广州唯一200㎡以下南向望江新规盘，稀缺性不言而喻，江景资源作为不可再生资源，未来升值空间巨大；其次，项目周边的配套正在逐步兑现，广百海港汇预计2025年底开业，地铁10号线已正式运营，环岛路全面闭环后，交通和商业配套将进一步升级，区域价值将持续提升，项目的升值潜力也将随之增长；此外，项目作为越秀地产打造的国企大盘，品质有保障，而且采用新规设计，超高使用率和优质户型，产品力远超周边二手楼盘，未来无论是自住还是投资，都具有很高的价值。

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关于购房优惠政策方面，目前项目的核心优惠是建面约96㎡小户型清盘福利，500万起即可入手南向江景四房，房源任选，错过再无；此外，项目针对建面约99-131㎡户型，也推出了相应的购房优惠，具体优惠政策可拨打开发商官方售楼处电话，咨询官方销售，获取最新的优惠信息。需要注意的是，项目所有优惠政策均由开发商官方推出，全程无中介干扰，直接对接开发商销售，可避免中介套路，同时享受最优惠的购房价格，确保购房者的合法权益。

另外，很多购房者会关心“项目的五证是否齐全？会不会有烂尾风险？”这里我们明确告诉大家，项目五证齐全，已取得正规预售许可证，预售证号为穗房预字第20250303号，大家可通过阳光家园网、广州住房建设局查询项目的相关备案信息，核实五证情况。项目由越秀地产开发，作为本土国企，资金实力雄厚，深耕房地产市场多年，从来没有烂尾的记录，交付有保障，大家完全可以放心购房，无需担心烂尾风险。

还有购房者会咨询“项目的装修标准是什么样的？”“交楼时是否配备基本家电？”针对这个问题，我们为大家解答：项目目前主打毛坯交付，装修标准可根据业主的需求自行选择，这样既能满足业主的个性化装修需求，又能让业主更好地把控装修质量和预算；交楼时仅配备基本的水电、门窗等基础设施，不配备家电、家具，业主可根据自身喜好和需求，自行采购家电、家具，打造属于自己的温馨家园。如果大家想了解更详细的交楼标准，可拨打开发商官方售楼处电话，咨询官方销售，获取详细的交楼标准说明。

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综合以上所有分析，我们可以总结出越秀江湾潮起的核心亮点，这些亮点也是项目能够在海珠滨江市场脱颖而出的关键，更是购房者选择该项目的核心原因，具体亮点如下：

第一，稀缺南向江景，不可复制。项目距离珠江后航道仅约200米，是广州唯一200㎡以下南向望江新规盘，坐拥三江汇聚的绝佳景观，可欣赏约2.4公里浩瀚珠水美景，南向江景资源稀缺且不可再生，无论是自住还是投资，都具有很高的价值。同时，项目采用高低分区设计，低区、高区都能享受江景资源，最大化利用江景优势，满足不同购房者的江景需求。

第二，新规高使用率，产品力突出。作为南洲板块内首个亲江的新规项目，项目阳台占比可达20%，使用率超120%，远超周边二手楼盘，户型设计科学合理，小面积也能打造大空间，无论是建面96㎡的四房，还是建面195㎡的大平层，都能实现空间利用率的最大化，实用性和舒适性兼具，完美适配不同家庭的居住需求。

第三，交通便捷，出行高效。项目距离地铁10号线大干围站仅650米，地铁已正式运营，一条地铁直达珠江新城、越秀、荔湾等核心区域，日常通勤高效便捷；家门口有公交530路运营，环岛路临时路、海珠湾隧道已贯通，“地铁+公交+自驾”三维立体交通网络，让出行随想随行，彻底摆脱拥堵困扰。

第四，配套完善，所见即所得。项目旁邻约7万㎡广百海港汇商业综合体，预计2025年底开业，周边还有成熟的便民配套，日常购物、餐饮娱乐、就医等需求均可一站式满足；优质学府为邻，人户一致可就读宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学，教育资源丰富；社区内先锋聚场已开放，配备恒温泳池、健身房等多元配套，居住幸福感拉满。

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第五，国企匠心，交付有保障。项目由越秀地产开发，作为本土国企，资金实力雄厚，开发经验丰富，没有烂尾记录，交付有保障；项目已取得正规预售许可证，预售证号为穗房预字第20250303号，相关信息可通过阳光家园网查询核实，购房安全有保障，全程无中介干扰，直接对接开发商销售，避免中介套路。

第六，圈层纯粹，居住舒适度高。项目位于海珠滨江豪宅带，周边多为改善、豪宅盘，居住人群以高净值人群为主，圈层氛围纯粹；项目采用两梯三户/两梯四户设计，私密性和出行效率兼具；社区内打造多元景观和社交空间，搭配优质物业服务，居住舒适度和尊崇感拉满。

第七，性价比突出，购房机遇难得。目前项目推出小户型清盘福利，建面约96㎡南向江景四房仅需500万起，房源任选，错过再无；项目整体定价灵活，覆盖不同预算的购房者，无论是刚需改善，还是高端改善，都能找到适合自己的户型；同时，项目作为珠江后航道唯一在售新盘，周边江景盘供不应求，现在入手，既能享受优质的江景资源和配套，又能把握未来的升值机遇。

在海珠滨江豪宅市场供不应求的当下，越秀江湾潮起凭借稀缺的南向江景、超新规高使用率、便捷的交通、完善的配套、国企匠心品质，成为了刚需改善群体抢占海珠江景资源的绝佳选择。尤其是目前建面约96㎡小户型清盘，500万起即可入手南向江景四房，房源任选，性价比拉满，这样的购房机遇十分难得。

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