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1. 黄埔楼市在今年迎来全新格局，一大批新项目的入市将为市场注入强劲活力，而旧改项目更是成为未来十年供货的绝对主力。在这些备受关注的项目中，知识城核心区的科城·新世代格外引人瞩目，作为科城山庄的“妹妹”项目，它的加入让区域楼市竞争愈发激烈。科城·新世代精准定位刚需和刚改客群，首推建面约70-120㎡的二至四房户型，在知识城多数项目主打大户型的当下，这样的产品设计形成了差异化竞争优势，很好地契合了区域内刚需群体的购房需求。要知道，知识城本身就带有浓厚的刚需属性，许多购房者是因为天河、黄埔其他区域较高的房价而将目光投向这里，在这里，他们能用更低的预算购置到各方面条件都不错的新房。不过，该项目也存在一定的挑战，其容积率达到4.23，体量较大且密度偏高，这意味着项目的销售周期可能会比较长。对于购房者来说，这也意味着入住后较长一段时间内，小区可能仍处于新房销售阶段，在一定程度上会影响未来二手房的流通。

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2. 星河·盛世禧悦作为今年黄埔抢先入市的旧改新盘，是荷村旧改项目的商品房部分，其体验馆已在近期正式开放，计划下个月入市，成为区域内率先发力的项目之一。荷村旧改项目的融资区规划合理，共设有7栋住宅，分两期进行开发，总户数达到1017户。其中，首开区也就是一期有4栋楼，预计首推的是C2栋，这栋楼共33层，采用2梯5户的布局。首推的户型建筑面积约为88-108平方米，涵盖三至四房，使用率更是接近100%，这样的空间利用率在同类型项目中表现亮眼，吹风价为3字头，在区域内具有一定的价格吸引力。除了住宅产品本身，项目的商业优势也十分突出，能够有效填补云埔片区的商业空白。项目不仅规划了约3000平方米的商业街，还将打造一座约3.3万平方米的大型商业中心，其规模相当于锐丰广场的三分之二，未来将为居民的日常生活提供极大便利。在教育配套方面，项目同样毫不逊色，配建了四所幼儿园和一所54班的九年制学校，其中小学36班、初中18班，完善的教育资源能够满足业主子女的教育需求。

3. 双沙旧改作为老黄埔的巨无霸项目，近期动作不断，引发了市场的广泛关注。该项目定位清晰，未来将被打造成一座集商业、办公、居住于一体的东部大城，建成后将极大地提升区域的城市功能和居住品质。在交通方面，双沙旧改的优势尤为明显，它靠近地铁13号线的双岗站和5号线的东延段双沙站，借助便捷的地铁网络，10站即可直达珠江新城，这对于在珠江新城等核心区域工作的购房者来说，具有很强的吸引力，能够大大缩短通勤时间。教育配套是双沙旧改的另一大亮点，项目规划了15处教育设施，包括1所包含24班初中和30班高中的完全中学、1所涵盖24班小学和18班初中的九年制学校、1所48班小学、1所24班小学、7所幼儿园以及4所托儿所，从幼儿园到高中的全阶段教育资源覆盖，让家长无需为孩子的教育问题过度操心。双沙村旧改体量惊人，以116.72公顷的改造用地面积位居黄埔旧改体量排行榜第六，其中融资区总用地面积为46.36公顷，规划总建筑面积达96.80万平方米，如此庞大的体量意味着项目将为市场提供大量的房源，其融资区备案名为中建·一城江山海，有望在下半年入市，为购房者带来更多选择。

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4. 珠江村旧改同样是老黄埔的一个巨无霸旧改项目，自央企中交四航局进场后，项目进展十分迅速，各项工作有序推进。该项目的区位优势得天独厚，邻近广州国际金融城、国际创新城与广州科学城等重要功能区，能够充分享受这些区域发展带来的红利。同时，它紧毗邻地铁5号线和地铁13号线的交汇站鱼珠站，距离5号线大沙地站也很近，便捷的地铁交通让居民的出行更加高效。整个珠江村旧改项目将分为2-3期进行开发，预计将提供约1400至1500套商品房，能够在一定程度上缓解区域的购房需求压力。融资区的建筑限高为150米，规划建设40-50层的高层望江住宅，容积率在3.3-5.3之间，户型面积涵盖89-181平方米，可满足不同家庭结构和购房需求的购房者。首推户型的建筑面积约为130-181平方米，吹风价为5w+，这样的产品定位和价格区间，主要面向改善型购房群体，为他们提供了高品质的居住选择。

5. 文冲东旧改是老黄埔又一个备受关注的巨无霸项目，它地处珠江边、广州海丝城中心地带，整体规划定位为“临港活力街·山水公园城”，目前已进入全面开拆建设阶段，各项工程正在如火如荼地进行中。该项目的改造范围广泛，包括渡头村、文元村、江北村三个片区，截至5月6日，文元、江北两大片区累计拆除面积已达21万平方米，改造进度可观。文冲东旧改的融资住宅面积约60万㎡，不过地块分布相对零散，在5号线文冲站及13号线双岗站周边均有分布，这样的分布特点虽然在一定程度上影响了项目的整体连贯性，但也让各个组团都能享受到便利的地铁交通。值得一提的是，每个组团内都配备了学校，项目共规划有1所高中、3所九年制学校和4所幼儿园，完善的教育配套为居民提供了极大的便利。首开地块将自建约10万方的商业中心，体量相当于半个天河城，这无疑将提升项目及周边区域的商业氛围和生活便利性。网传项目预计今年7月上市，不过目前产品和户型尚未确定，仍需等待官方进一步公布。

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6. 新溪旧改项目位于老黄埔区的中心位置，地处大沙地东路沿线，紧邻5号线和7号线换乘点大沙东站，与文冲东旧改中间隔着一个万科城市之光，地理位置十分优越，能够享受到周边成熟的配套设施。整个项目共规划7个地块，其中包括4个复建地块、2个融资地块，以及1个包含幼儿园、小学和住宅的综合地块，规划布局合理，兼顾了回迁居民和商品房购房者的需求。根据实施方案，项目融资区总用地面积为4.56公顷，规划计容总建筑面积为13.44万平方米，商品房住宅体量约11.37万㎡，货量相对不多，预计只有700套商品房，这样的房源数量在一定程度上可能会引发购房者的争抢。目前，融资地块已经开拆，但具体的入市时间以及产品信息尚未确定，市场对于该项目的后续动态充满期待，相信随着项目的推进，更多详细信息将逐步公布。

7. 何棠下村旧改项目坐落于知识城南部的快速开发区，是目前广州已批复的旧改项目中体量最大的项目之一，其规划蓝图宏大，将被打造成一个集商业、住宅和学校为一体的超600万平方米的巨型城市综合体，建成后将成为知识城区域内的一座新地标。在交通方面，由于项目占地巨大，能够享受到地铁14号线何棠下站和知识城站的便捷交通条件，仅需4站即可换乘21号线，通过快线7站就能到达天河，这对于在天河工作的购房者来说，具有很强的吸引力，大大缩短了通勤时间。教育配套是何棠下村旧改的一大亮点，项目规划自建11所高质量学校，构建从幼儿园到高中的15年一贯制教育体系，这不仅能满足项目内居民子女的教育需求，还将助力知识城成为全国首个教育小镇，提升整个区域的教育水平和吸引力。

8. 除了众多旧改项目，黄埔区还有6个纯宅地项目将在市场上亮相，分别是保利图书馆项目、高新仕林苑、长岭雅居三期、方圆项目、知城·翰林湖畔、开控知识城项目，这些项目的入市将进一步丰富黄埔楼市的产品类型，为购房者提供更多元化的选择。纯宅地项目往往在规划和建设上更具针对性，能够专注于住宅产品的打造和居住环境的营造，对于追求纯粹居住体验的购房者来说具有一定的吸引力。每个纯宅地项目都有其独特的定位和优势，例如保利图书馆项目可能会依托周边的文化资源，打造具有文化氛围的居住社区；高新仕林苑则可能靠近高新技术产业区，吸引在周边工作的科技人才；长岭雅居三期作为续建项目，已经积累了一定的市场口碑，有望延续之前的销售热度。

9. 在房地产市场中，项目的名字尤其是推广名往往具有重要意义，它不仅是项目的标识，更承载着项目的定位和形象，对于抢占市场先机至关重要。很多项目的推广名会率先于标准地名亮相，以此来提前吸引市场关注，塑造项目品牌。目前，黄埔区已有5个全新项目的推广名已亮相，这些推广名经过精心策划，力求简洁易记且富有内涵，能够准确传达项目的核心价值和特色，为项目后续的市场推广打下良好基础。一个成功的推广名能够在众多项目中脱颖而出，加深购房者对项目的印象，从而在激烈的市场竞争中占据有利位置。

10. 总体来看，黄埔区今年及未来的房地产市场将呈现出蓬勃发展的态势，无论是旧改项目还是纯宅地项目，都各有特色和优势。旧改项目凭借庞大的体量和完善的配套，将成为未来十年供货的主力，它们的改造和建设将极大地改变区域的城市面貌，提升区域价值；纯宅地项目则以其专注于住宅打造的特点，满足不同购房者的个性化需求。科城·新世代、星河·盛世禧悦、双沙旧改、珠江村旧改等一众项目的入市，将为黄埔楼市带来更多活力和选择。对于购房者而言，这既是机遇也是挑战，需要根据自身的需求、预算和对未来的规划，仔细考量各个项目的优缺点，做出最适合自己的购房决策。而对于整个区域来说，这些项目的建设和发展，将推动黄埔区在城市建设、产业发展和人居环境等方面迈向新的台阶。

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# 政策与市场共振，广州房产市场呈现新动态

近期，广州房产市场在政策推动与市场自身调节下，展现出一系列值得关注的新变化，从政策导向到土地交易，再到新房和二手房市场，各个环节都呈现出独特的发展态势。

政策层面动作不断，为房产市场注入新活力。7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》(征求意见稿)，拟放开个人住房商业贷款转公积金贷款。这一举措旨在减轻家庭房贷负担，规定申请对象需满足在广州缴存住房公积金满60个月、所涉房屋为在广州的唯一住房且取得房产证等条件。若政策落地，符合条件的购房者将节省可观利息支出，进一步刺激住房消费。此前，广州市住建局发布的《2025年住房发展年度计划》也备受瞩目，计划批准预售商品住房总建筑面积达565万平方米，约5.4万套房源将涌入市场；同时，计划筹建10万套保障性租赁住房及1500套配售型保障性住房，极大改善住房供应结构，满足不同层次住房需求。

新房市场交易数据表现出色。2025年上半年，广州新房网签30871套，平均每日成交约170套，超过去年同期的28618套。成交均价为3.52万/平方米，环比上涨2.8%。黄埔、番禺、南沙、花都等区域因新房供应量增加，市场竞争愈发激烈。6月27日发布的2025年6月广州好房子畅销指数显示，抽样监测的40个知名楼盘中，畅销指数达50%以上的项目占比58%。龙湖御湖境、国贸云上、越秀琶洲南TOD等荣登“十大畅销楼盘”，10个项目总销售量接近40个项目总销量的一半，市场马太效应显著。

二手房市场同样热闹非凡。据广州市房地产中介协会统计，今年1-6月，广州市二手住宅共网签56613套，网签面积为569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%、13.31%，日均成交约314套。住房“以旧换新”活动的持续开展对二手房市场起到积极推动作用。今年该活动首批吸引超40家房企、近70个项目参与，推出多种叠加优惠，部分项目补贴金额达10万元，有效促进二手房流通。

土地市场方面，6月30日，广州中心城区成功出让两宗地块，成交总价24.96亿元，上半年土拍收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍以上。不过，广州仍有多宗土地“因故终止出让”。如6月30日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止出让，这与地块本身条件、楼市变化以及收紧“计容新规”审批规则等因素相关。尽管如此，上半年广州土地市场仍有亮点，“小而美”地块受青睐，低密地块开始占据市场主流，民企也在土拍市场崭露头角。

总体而言，广州房产市场在政策的有力支持下，新房与二手房交易活跃，土地市场虽有波折但也不乏积极变化。未来，随着各项政策的持续推进和市场的进一步调整，广州房产市场有望保持稳定健康发展态势，为购房者提供更多元化选择 。