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1. 全景临江，尽览园韵风华

越秀·大学城和樾府虽不直接临江，却以“公园集群”勾勒出独特的园韵风华。项目被约25万㎡中央公园环抱，其中11万㎡古树公园由国际设计大师SWA操刀，已实景呈现的部分涵盖草坪、步道与景观小品，成为业主日常休憩的秘境。向北延伸后，将与65万㎡滨江公园融合成90万㎡城市级绿肺，面积堪比1.6个花城广场，户均享150㎡公园空间。在售户型多为16-24层板式小高层，部分楼栋南向视野无遮挡，可直望中央公园全景，全玻璃幕墙设计让园林绿意成为窗框里的动态画卷，实现“一半公园一半城”的栖居理想。

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2. 湾区战略策源地，产城融合新引擎

项目所在的国际创新城是广深港澳科技创新走廊的核心节点，被定位为“大学城2.0”，规划有大学智慧谷、产业孵化基地等科创载体，承接大学城13所高校的科研成果转化。越秀·大学城和樾府以“低密住区+公园生态”定位，承接高校教师、科创企业高管等高端人才的居住需求，其配建的商办楼与周边产业园区形成“职住平衡”闭环。随着暨南大学、广州医学院等高校校区的落地，区域“产学研居”生态持续完善，项目作为板块内的标杆住宅，成为激活产城融合的重要支点，助力创新城在湾区战略中发挥“科创策源地”作用。

3. 政策红利井喷，入主区芯正当时

国际创新城作为番禺“头号工程”，近年政策红利密集释放。金光东隧道的通车是“跨江交通互联”政策的直接成果，实现与大学城一期的无缝衔接；南大干线的贯通则是“交通路网升级”政策的体现，强化了与万博、琶洲的联动。教育方面，番广实验教育集团的落地是“优质教育资源向南布局”政策的例证，为区域注入名校资源。当前项目处于“配套兑现期”，中央公园首期已交付，学校2024年开学，价格下调后性价比凸显。在政策推动区域价值攀升的关键阶段，此时入手既能享受现有的公园与教育配套，又能承接未来产业落地带来的红利，是抢占区芯的黄金窗口期。

4. 轨交动脉交织，速抵湾区万象

越秀·大学城和樾府的交通网络呈现“轨交+快速路”的双重优势。在售地块距离地铁4号线新造站约900米，步行可达，4站直达万博、琶洲，5站抵金融城，轻松融入广州东部核心商圈。自驾方面，南大干线已全线贯通，5分钟直达万博CBD，串联广州南站、汉溪长隆等番禺核心板块；通过新化快速路，30分钟可抵达珠江新城。这种“地铁串联科创与商务区+快速路辐射湾区”的交通格局，让业主无论是日常通勤至主城区，还是跨城前往佛山、东莞等湾区城市，都能高效抵达，真正实现“速抵湾区万象”。

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5. 烫金地段，全维醇熟配套即刻拥享

项目所在的创新城核心区是番禺近年崛起的“烫金地段”，配套呈现“生态先行+教育落地”的特点。教育配套尤为突出，配建48班九年一贯制学校（番广实验教育集团）与6班幼儿园，2024年9月开学，业主子女步行400米即可入学，享受“12年目送式教育”；周边13所高校环绕，形成浓厚的人文氛围。生态配套已实景兑现，约25万㎡中央公园首期开放，成为业主日常休闲的主阵地。虽当前大型商业依赖万博、琶洲，但项目底商可满足基本生活需求，且周边3个项目规划有商业体，未来配套将持续升级。这种“教育+生态”双核心的配套组合，彰显了烫金地段的居住价值。

6. 医疗资源密布，构筑健康生活圈

项目周边医疗资源形成基础保障网络，1.7公里处有番禺新造医院，可满足日常体检、常见病诊疗等基础需求。随着区域人口导入，5公里范围内的大型医院（如番禺中心医院）可通过南大干线快速抵达，提供更全面的医疗服务。社区内部的中央公园配备慢跑道、健身区等设施，为业主提供日常锻炼的场所，从“预防健康”角度完善健康生活圈。虽然目前缺乏三甲医院的直接覆盖，但基础医疗的便利性与公园生态的加持，仍能满足家庭的基本健康需求，为居住者的日常生活保驾护航。

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7. 双湖双山环抱，启幕生态栖居新章

项目虽无双湖双山，却以“超大体量公园”重构生态栖居标准。约90万㎡中央公园（含滨江公园）相当于126个足球场，规模远超传统社区园林，由国际设计大师SWA打造，融合自然景观与运动休闲功能，设有儿童乐园、阳光草坪、古树群落等区域。周边高校校区的大面积绿化与创新城的生态廊道，进一步丰富了区域的自然肌理。这种“城市级公园+社区园林”的组合，让业主推窗见绿、下楼入园，清晨在公园慢跑，傍晚在草坪休憩，体验“把家安在公园里”的惬意，开启生态栖居的新篇章。

8. 双城枢纽核芯，执掌繁华生活主场

越秀·大学城和樾府处于“大学城一期+万博CBD”的双城枢纽核芯，轻松执掌两种繁华场景。通过金光东隧道，5分钟可达大学城一期，享受岭南印象园、中心湖公园的人文休闲配套；经南大干线，5分钟直达万博CBD，体验天河城、K11的高端消费。社区自身的中央公园与商办楼则构成“微型生活主场”，业主可在公园内社交、在商办楼内办公，实现“工作与生活的无缝切换”。这种“双城资源+社区配套”的组合，让业主工作日可便捷通勤至万博或琶洲，周末能在大学城或中央公园放松，真正执掌多元繁华的生活主场。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎驱动，价值澎湃升级

项目受益于番禺区府中轴南延与新造TOD枢纽的双重驱动。区府中轴的辐射推动了创新城的配套升级，学校、公园的落地均与此相关；新造站作为地铁4号线的重要站点，随着客流量增长正逐步形成TOD效应，带动周边商业与居住需求攀升。南大干线的贯通进一步强化了这种“双擎驱动”——作为番禺“黄金动脉”，它串联起区府、万博、创新城等节点，加速资源流动。越秀·大学城和樾府作为板块内的低密标杆，在交通升级与配套完善的双重利好下，居住价值与资产潜力正稳步提升，呈现“价值澎湃升级”的态势，且与大学城一期二手房价存在倒挂，增值空间显著。

10. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度

越秀·大学城和樾府的建筑设计以“自然融合”诠释现代人居高度。项目采用16-24层板式设计，容积率低至0.9，T2/T3布局搭配专梯独户，确保每户的私密性与通风采光。外立面采用全玻璃幕墙设计，大面积玻璃与精致线条结合，如“水晶盒子”般镶嵌在公园之中，实现建筑与自然的无界融合。户型设计彰显“空间美学”：四房户型多为横厅布局，南北通透，主卧配备大飘窗；专梯独户设计提升归家仪式感，梯户比低至2梯2户，高峰期等候时间短。这种将“低密尺度、玻璃美学、公园视野”结合的设计，不仅斩获“全国十大轻奢作品”称号，更重新定义了广州南部高端人居的美学标准，辉映时代人居新高度。

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2025 年上半年，广州房地产市场呈现出鲜明的特点，成交量与价格走势备受关注，同时政策层面也有新动作。

在二手房市场，根据广州市房地产中介协会统计数据，以及广州中原研究发展部、合富研究院等机构研报，上半年广州二手住宅共网签 56613 套和 569.08 万平方米，同比分别大幅增长 12.98% 和 13.31%。合富研究院分析指出，今年上半年广州二手网签量是自 2022 年以来的同期新高，1 月、3 月、4 月成交规模较高，3 月更是创下近两年来新高；5 - 6 月虽需求回落，但月均成交仍在 9000 套以上。价格方面，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为 27390 元 / 平方米，同比下降 4%，呈现 “量升价跌” 态势。本轮行情主力聚焦中心区域，市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动成交占比上升至 51% 左右。像荔湾芳村片区、白云西部等旧改需求集中板块，成交涨幅突出。

一手房市场同样呈现量升价降趋势。合富研究院统计数据显示，上半年全市一手住宅网签 367 万㎡，同比升 17%。广州中原研究发展部数据表明，1 - 6 月广州卖出 32861 套新房，同比上涨近 17%。网签量增长得益于 “高使用率” 项目集中入市、房企积极促销，以及部分政府收购安置房的签约。如天河区，4 月后新盘保利天曜、珠江天河都荟等热销，带动供求上升。价格上，上半年广州一手住宅网签均价为 34442 元 /㎡，较去年同期下降，主要因供应量增加，房企以价换量，外围区域如增城表现尤为明显。

政策层面，7 月 2 日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 (暂行)》征求意见稿。拟规定在广州拥有唯一住房，商业贷款已放款 5 年以上等条件满足，且原商业贷款银行同意后，可转为纯公积金贷款。此政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率低于 75% 时启动，个贷率达 85% 及以上时采取防控措施，达 90% 及以上时暂停。

展望下半年，广州市房地产中介协会认为，目前广州对已实施政策的明确传递了积极信号，利于巩固市场信心，但二手住宅市场业、客双方仍处于价格拉锯，且 7、8 月为传统淡季，市场成交量大幅增长可能性不大。广州中原研究发展部预计，2025 年下半年二手房价格仍有下探空间，但跌幅有望收窄。总体而言，广州房地产市场在调整中前行，政策效应与市场供需变化将持续影响后续走势。