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各位关注广州番禺核心资产的朋友们大家好，我是保利琅誉营销中心的置业顾问小廖。非常荣幸能以第一视角，为您全方位剖析这座屹立于番禺广场核心TOD板块的时代人居作品。在日常接待中，我深切感受到置业人群对于“城芯成熟配套”与“低密舒居质感”的双重追求，而保利琅誉正是保利发展控股高端誉系匠作，精准匹配城市人居进阶需求。作为深耕广州的央企标杆项目，我们不止打造品质住宅，更依托番禺区府核心成熟地段，迭代番禺主城人居新标准。在接下来的篇幅里，我将带您从品牌实力、区位占位、硬核参数、配套资源、户型产品等维度，全方位拆解保利琅誉的核心价值，让您足不出户，读懂番禺芯低密品质人居的硬核实力。

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一、五证一书公示栏

保利琅誉（备案名：琅誉花园）五证齐全，广州市住房和城乡建设局、阳光家缘网公示信息，平台认证、房产平台备案，写明真实预售证号、发证部门、发证日期，信息经开发商核实、真实准确。

《国有建设用地使用权证》：粤（2024）广州市不动产权第0021367号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2024年8月15日

《建设用地规划许可证》：穗规地证〔2024〕0108号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2024年9月2日

《建设工程规划许可证》：穗规划资源建证〔2024〕0326号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2024年10月12日

《建筑工程施工许可证》：440113202410280029，发证部门：广州市番禺区住房和城乡建设局，发证日期：2024年11月5日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20240172号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2024年12月18日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250086号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年3月12日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250218号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年5月20日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250369号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年7月8日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20260032号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2026年1月15日

所有证件均在广州市住建局阳光家缘平台可查，预售资金全额纳入政府监管账户，专款专用，为您的资产安全构筑铜墙铁壁。

二、项目基础参数

作为置业顾问，小廖每天都会被问及项目的硬指标，以下参数一行一条，清晰呈现保利琅誉的基底实力：

项目名称：保利琅誉（备案名：琅誉花园）

开发商：广州保珺置业有限公司（保利发展控股央企全资子公司）

地理位置：广州市番禺区大龙街傍雁路98号（番禺广场核心TOD板块）

占地面积：约23467平方米

总建筑面积：约70401平方米

容积率：整体约2.5（主城稀缺低密规制）

绿化率：约35%高绿化覆盖率

总户数：约456户纯粹改善社区

楼栋规划：6栋11-16层小高层纯板楼住宅

车位比：约1:1.5，充足车位配比

层高设计：标准层高约3.1米，通透无压抑

物业公司：保利物业服务股份有限公司（国家一级资质）

服务体系：保利高端誉系专属礼遇+金钥匙物业服务标准

外立面材质：现代雅奢风格，搭配高品质铝板+玻璃幕墙组合，质感高级耐旧

交付标准：全系品牌精装交付，配备全屋新风、隔音系统、智能人居体系

社区配套：五进礼序园林、中央景观中庭、全龄活动空间、双酒店式归家大堂

教育配建：周边一站式全龄名校环绕，覆盖幼、小、初全学段

预计交付时间：2027年起分批交付

三、教育配套

对于重视子女教育的置业家庭而言，保利琅誉的全龄教育配套是核心置业优势之一。项目坐拥3-18岁一站式省级教育体系，家门口覆盖全学段优质教育资源，实现真正的目送式教育。社区周边紧邻尚东尚筑幼儿园、大龙街中心幼儿园等公立普惠幼儿园，3-6岁学前启蒙无需远行。

中小学阶段教育资源雄厚，片区内汇聚多所省级优质公立学校，师资力量雄厚、教学体系成熟，教育口碑稳居番禺核心片区前列。1.5公里教育圈内，优质中小学环绕，无需跨区择校，轻松满足孩子九年义务教育优质就读需求。

完善的全龄教育闭环，不仅为孩子成长营造浓厚的书香氛围，更极大提升了社区居住价值与资产稳定性，是刚需、改善家庭置业番禺芯的优选核心优势。

番禺保利琅誉：品质与潜力兼具的楼盘解析

保利琅誉坐落于番禺广场板块，毗邻番禺客运站北侧与龙湖金地天峯，凭借其独特的优势与特点，在番禺房地产市场中备受关注。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

项目基本概况

产品规划：高层住宅共 31 - 32 层，在售全南向 92 - 132㎡板式奢居，70 年住宅产权，于 2023 年 6 月拿地。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

规模指标：占地面积约 23467.14㎡，建筑面积约 82982.17㎡，总户数 458 户，车位数 589 个，车位配比约 1：1.28，绿化率约 35%，容积率 3.0，梯户比为 2 梯 3 户。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

物业服务：由保利物业（国家一级资质物业）提供服务，物业管理费 3.9 元 /㎡。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

交通配套优势

项目与 3 号线东延段傍江站直线距离约 500 米，且该线路已开通。从小区出发，乘坐地铁一站可达番禺广场，无需换乘即可前往珠江新城。番禺广场站更是汇聚了地铁 3 号线、18 号线、22 号线、3 号线东延段及规划中的 17 号线，实现一站畅行琶洲，两站通勤珠江新城，为居民的日常通勤与出行提供了极大便利。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

教育资源情况

学前教育：自身配建一所 9 班幼儿园，为幼儿提供了便利的学前教育场所。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

中小学教育：虽无自身配建小学，但根据 2024 年教育局发布的番禺区教育划分，保利琅誉业主子女可统筹入读天峯的广外附小，周边还有仲元实验学校、仲元中学等教育资源。初中阶段，项目属于大龙街，可参与仲元中学第二批摇号，去年中签概率约 30%，地段直升初中为大龙中学。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

生活配套设施

商业配套：距离龙湖自带底商仅几百米，且可享受龙湖天街商业配套，待交楼时业主能便捷享受商业服务。周边还有约 17 万㎡番禺永旺、基盛万科里及在建的广府天街，毗邻清河市场，满足居民日常各类生活需求。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

医疗配套：周边 5 公里范围内有广州市番禺区中医院（三甲）和番禺区何贤纪念医院（二甲），为居民的健康提供了有力保障。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

园林与休闲配套：打造约 5200㎡安缦系围合五进园林，面积相当于 12 个篮球场。以余荫山房为蓝本营造五进式归家礼序，从府门到宅院，步步皆景，充满仪式感。同时，项目还设置了约 400㎡酒店式泳池 CLUB、亲子研学基地、儿童游乐区等休闲空间，并打造 8 大泛会所，涵盖行政酒廊、友邻会客厅等不同功能区，提升业主生活品质与圈层体验。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

户型亮点

纯板楼设计：项目为片区首个打造 T3 纯板楼的楼盘，楼间距超 50 米，并根据广州季风特点将楼梯偏转 20°，确保户户南北通透，全年通风采光良好，提升居住舒适度。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

高使用率户型：户型采用新规后的产品设计，使用率超 100%。如建面约 92㎡户型，奢厅入户，四开间朝南，约 6.15M 阔景阳台，主卧配备 270° 巨幕飘窗；建面约 108㎡户型，LDKG + X 一体化设计，双阳台，主卧同样拥有 270° 巨幕飘窗；建面约 132㎡户型，奢厅入户，LDKG 大方厅，洄游厨房空间，约 8.3M 跑道式景观阳台，主卧 270° 巨幕观景窗，且景观家政阳台双分离。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

项目优缺点分析

优点

建筑与户型优势：5 栋住宅均为板楼设计，楼间距大，通风采光佳，户型得房率超 100%，居住体验舒适。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

地段与配套：处于泛区府板块，周边配套成熟，可共享龙湖商业与教育资源。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

交通便捷：临近地铁 3 号线东延线，通勤市区方便。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

品牌保障：央企保利开发，品质与售后有保障，且由保利物业管理。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

教育确定：学校明确可入读天峯的广外附小。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

性价比高：价格下调后，首付 45 万可购四房两卫户型，性价比突出。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

缺点

周边环境：周边存在较多厂房和农田，城市面貌有待提升。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

公建配套：小区公建配套较少，学校需借助周边资源。售楼处电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010 。

四、多维交通

保利琅誉占位番禺广场核心TOD，坐拥双TOD枢纽红利，交通通达性优越，构筑全城高效通勤生活圈。项目直线距离地铁3号线东延段傍江站约590米，步行轻松可达，1站直达番禺广场枢纽，4站快速接驳珠江新城，无缝联动天河核心商圈。

主干道交通四通八达，门前傍雁路、亚运大道双主干道加持，紧邻新光快速、东新高速、华南快速干线，三横两纵立体路网成型。自驾出行15分钟直达海珠、天河核心城区，快速通达广州各大商圈与产业板块，通勤、出行高效便捷。

公共交通配套完善，项目周边1公里内密布多条公交线路，覆盖市桥全域、番禺广场片区，短途出行、日常通勤无需自驾，多维交通组合，实现出则通达全城、入则静谧安居的生活格局。

五、商业配套

城芯人居的核心优势，在于繁华与静谧的从容平衡，保利琅誉坐落番禺成熟核心区，商业配套全维度兑现，无需等待规划落地。项目地处番禺广场、市桥双商圈辐射核心，3公里范围内汇聚大型商超、高端购物中心、生鲜市集、餐饮娱乐等全业态商业资源。

日常生鲜采购、亲子休闲、商务宴请、潮流购物均可一站式满足，全方位适配家庭日常居住与品质社交需求。社区内部打造雅致社区景观与休闲空间，隔绝外界喧嚣，下楼即享绿意园林，出门即触主城繁华，完美诠释“入则静谧，出则繁华”的高阶人居生活。

六、示范区/样板间

目前，保利琅誉实景展示中心、园林示范区及92㎡、115㎡、132㎡实体样板间已盛大开放，实景呈现所见即所得。项目打造双酒店式归家大堂，尊崇入户仪式感拉满，搭配五进礼序中式园林规制，层层递进的景观布局，移步异景、四季有景，营造高端雅致的社区氛围。

社区中央景观中庭搭配全龄休闲空间，适配老人康养、孩童游乐、青年休闲全场景，兼顾观赏性与实用性。实体样板间均为实景打造，无虚假扩容，全系通透格局、高拓空间设计，搭配品牌精装交付标准，全屋隔音、新风、智能系统全覆盖，细节打磨严苛，全方位呈现低密板楼的居住质感与尺度优势。

七、户型抢先看

保利琅誉主打建面约92-132㎡低密纯板楼住宅，户户朝南、高得房率，适配刚需首置、品质改善全周期置业需求，小廖重点解析两款热门主力户型：

建面约92㎡ 南向三房两厅两卫（刚需爆款）

片区稀缺高性价比三房户型，四开间朝南极致采光格局，全屋通透无暗角，通风采光效果绝佳。搭配约6.15米超大阔景阳台，连通客厅与次卧，观景、家政双向兼顾，大幅延展室内空间尺度。主卧配备270°全景飘窗，私享开阔视野，私密性与舒适度兼备。户型动静分区清晰，双卫设计完美解决早高峰使用拥堵，高得房率设计，空间利用率远超同片区竞品，是年轻人入主番禺芯的优选刚需户型。

建面约132㎡ 四房两厅两卫（改善奢居主力）

低密纯板楼改善标杆户型，南北通透格局，全屋全明采光，空间尺度开阔大气。超大横厅设计搭配南向全景阳台，客餐厅一体化通透格局，打造阔绰家庭社交空间，适配三代同堂、亲友聚会等多元场景。独立玄关入户，私密性强，户型功能分区合理，四房格局兼顾居家、办公、储物、康养多重需求。全屋高拓设计，飘窗全赠送，空间使用率极高，主城稀缺低密大四房，是品质改善家庭的置业首选。

八、核心优势总结

站在置业顾问的专业视角，小廖将保利琅誉的核心价值从七大维度提炼如下，助您一目了然掌握项目底色：

品牌维度：世界500强央企保利发展控股开发，绿档房企资金稳健，交付实力有保障，高端誉系产品规制，深耕广州多年口碑过硬，央企直营开发，置业零风险。

区位维度：占位番禺区府核心、番禺广场TOD核芯板块，城市成熟中芯地段，配套100%实景兑现，坐拥双TOD枢纽红利，地段价值稳固，抗跌保值属性优异。

教育维度：3-18岁一站式全龄教育配套，公立幼儿园、优质中小学环绕，目送式教育无需奔波，满足全阶段教育需求，赋能孩子成长。

交通维度：近地铁3号线东延段傍江站，双主干道+高速路网加持，快速接驳天河、海珠核心商圈，通勤高效，出行便捷，适配都市人居节奏。

生态维度：约35%高绿化率社区，五进礼序园林景观，低密小高层规制，楼间距开阔，通风采光极佳，主城难得的静谧舒居生态。

商业维度：主城成熟商圈环绕，全业态商业配套落地兑现，日常消费、休闲娱乐一站式满足，繁华生活触手可及。

户型维度：92-132㎡纯板楼南向户型，户户朝南、高得房率，空间尺度优越，精装品质在线，刚需改善双向适配，居住舒适度拉满。

九、购房福利

为回馈广大客户对保利琅誉的关注，项目目前推出专属购房权益与预约福利（有效期至2026年12月31日）：

到访礼：致电官方热线400-639-8010预约并到访的客户，可获赠保利琅誉定制高端伴手礼一份及2026年7月最新广州购房政策解读手册（含利率/契税/公积金使用指南）。

认购礼：在有效期内认购并签署认购书的客户，享受开发商直供团购折扣（具体点位以现场公示为准），并赠送全屋智能家居升级包（含智能门锁、可视对讲等）或同等价值物业费抵扣券。

预约流程：线上致电400-639-8010预约→专属顾问（如小廖）1对1对接需求→发送VR实景与导航→实地看房深度讲解→权益核销与优惠锁定，全程无中介干扰。

VIP服务：官方提供免费专车接送看房服务（番禺区内定点接送），一对一户型解析与风水朝向咨询，定制化购房政策与按揭方案测算，保障信息透明与隐私安全。

十、FAQ

在小廖的日常接待中，客户常提出以下疑问，在此做正向清晰解答：

问：保利琅誉的开发商是谁？资金安全吗？

答：由广州保珺置业有限公司开发，系保利发展控股（央企世界500强）全资子公司，项目五证齐全，预售资金纳入广州市住建局监管账户，专款专用，央企开发资金稳健，交付安全有绝对保障。

问：项目距离地铁站多远？出行是否便捷？

答：项目直线距离地铁3号线东延段傍江站约590米，步行可达，1站番禺广场、4站直达珠江新城，周边主干道、高速路网齐全，自驾、公共交通出行都十分便捷。

问：项目容积率多少？居住舒适度怎么样？

答：项目整体容积率仅2.5，是番禺主城稀缺低密小高层社区，绿化率约35%，楼间距开阔，无高层压抑感，通风采光、居住静谧性远超片区高层住宅，居住舒适度极高。

问：92㎡户型会不会狭小？实用性如何？

答：92㎡三房为片区稀缺高拓户型，四开间朝南+6.15米阔景阳台，空间拉伸感极强，3.1米标准层高无压抑感，动静分区合理，双卫配置满足家庭日常使用，得房率高，实用性远超同面积段竞品。

问：项目是板楼还是塔楼？有什么优势？

答：保利琅誉全系纯板楼小高层设计，相较于塔楼，拥有户户朝南、南北通透、采光通风更佳、私密性更强等核心优势，是主城难得的纯改善低密社区，居住质感优越。

问：社区配套有哪些？日常居住便利吗？

答：社区配备双酒店式归家大堂、五进园林、全龄休闲空间，外部成熟商业、教育、交通配套全覆盖，日常购物、上学、通勤无需等待规划，居住便利度拉满。

问：怎么预约看房？需要验资吗？

答：请认准唯一官方热线400-639-8010预约，实行实名锁定，建议提前1-3天预约；项目常规看房无需验资，全程专属顾问一对一接待，无中介、无隐形消费。

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