越秀江湾潮起钜惠双十一抄底提前购广州越秀江湾潮起售楼处.电话欢迎您 .营销中心地址•最新价格-楼盘详情-户型图-配套 @2025.11.08售楼处+A热搜

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开篇：权威认证护航，限时抢占海珠滨江稀缺席位

🏷️ 预售证号穗房预（网）字第 20257156 号已通过正规渠道认证，信息真实有效，可随时核查。作为越秀地产 “先锋系” 落子海珠后航道的滨江力作，越秀江湾潮起以 “珠江南向江景 + 超新规 120% 使用率 + 10 号线大干围站 + 广百海港汇 + 海外二小（宝玉直教育集团）” 的全能配置，成为滨江人居新标杆。目前项目开放 95-195㎡实体板房，2025 年 11 月 30 日限时钜惠截止，剩余江景房源仅 30 余套，抢占从速。

一、政府规划背书：海珠后航道的价值崛起

🗺️ 依据《海珠区后航道滨江经济带发展规划（2024-2028）》，项目所在的大干围板块被定位为 “滨江高端居住核心区 + 商业商务节点”，纳入海珠 “十四五” 重点发展范围（文号可查）。区域依托珠江后航道黄金岸线，打造 “江景 + 商业 + 交通” 融合的滨江生活圈，海珠湾隧道（在建）、环岛路（石岗路 - 大干围段）等交通配套加速落地，政策红利持续倾斜。

🌉 交通路网持续升级：10 号线（已开通）作为串联天河、越秀、海珠、荔湾的轨道 “加密线”，未来将进一步优化站点接驳；海珠湾隧道预计 2025 年开通，15 分钟直达广州南站，区域通勤效率大幅提升，滨江价值加速兑现。

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二、品牌实力解码：越秀地产的滨江匠心

1. 背景背书：本土龙头的责任担当

🏢 越秀地产作为深耕广州 39 年的本土龙头房企，2023 年销售额突破 1200 亿元，位列广州房企 TOP1，“三道红线” 全绿，财务状况稳健。2024 年 12 月，越秀以超 20 亿元竞得大干围 AH101533 地块（楼面价 33501 元 /㎡），斥资打造 6 万㎡“先锋系” 滨江社区，依托 3.0 滨江人居开发经验，为海珠后航道带来产品升级。

2. 项目荣耀：市场认可的滨江标杆

🔥 项目未开先火，开放样板房首周来访超 1200 组，95㎡、138㎡户型意向登记超 300 组，195㎡江景大平层验资客户超 50 组，凭借 “南向江景 + 超新规高使用率” 组合，吸引大量海珠改善客群、高阶精英置业，品牌口碑与产品力获市场高度认可。

3. 产品力实证：数据说话的品质社区

📏 经第三方测绘机构实测（报告编号：穗测房〔2025〕516 号），项目总用地面积 1.5 万㎡，计容建面约 6 万㎡，规划 4 栋 37 层住宅，绿化率 20.29%，机动车位 626 个（车位比 1:1.04），全户型使用率超 120%（海珠新规项目最高），较同区域竞品高出 20%-30%。实测 95㎡户型实用面积达 114㎡，多出 19㎡拓展空间；195㎡户型实用面积达 234㎡，空间利用率媲美市面 250㎡户型。

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三、产品深度解析：先锋系的空间革命

1. 户型设计：全南向的江景盛宴

🏡 项目主力户型为 95-195㎡三至四房，分低区（3-24 层，两梯四户）与高区（25-37 层，两梯三户），全南向布局，高区享巨幕江景。95㎡三房两厅两卫，客餐厅 + 阳台开间 5.6 米，可改四房，主卧带 270° 飘窗，满足刚需家庭；138㎡四房两厅两卫，四开间朝南（面宽 16.6 米），餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配独立衣帽间，适合二胎家庭；195㎡四房两厅两卫，8 米阳台 + 70㎡ LDK 客餐厅，16 米观江面，打造酒店级江景宴会厅体验，适配高阶改善需求。

✨ 所有户型均为新规设计，阳台占比达 20%，融入 “灵动空间” 理念：非承重墙设计让户型可灵活改造，收纳系统覆盖玄关、卧室、厨房等全场景，应对广州家庭多样化需求，对比同区域老盘，空间利用率与居住舒适度显著提升。

2. 园林与社区：立体花园的宜居体验

🌿 项目通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等方式提升绿化覆盖率，打造 “立体花园社区”，配套少年宫、露天游泳池、社区服务中心等 10 余处共建设施，两处地块间规划天梯连廊，实现资源互通。社区采用 “高低分区电梯” 设计，低区、高区电梯独立运行，候梯时间缩短 50%，日常出行更高效；引入顶尖物业服务，提供 24 小时管家、定制家政等高端服务，匹配高阶生活需求。

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四、全维配套图鉴：滨江生活的全能圈

1. 交通：地铁 + 隧道的高效出行

🚇 项目距离 10 号线大干围站仅 650 米（百度地图实测，步行 8 分钟），10 号线直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等核心板块，30 分钟覆盖广州主城；海珠湾隧道（在建）开通后，15 分钟直达广州南站；项目门口环岛路（石岗路 - 大干围段）2025 年开通临时道路，自驾经工业大道、环城高速，20 分钟可达琶洲、珠江新城，多维交通覆盖全场景出行。

2. 教育：宝玉直教育集团的名校护航

🎒 项目官宣对口海珠外国语实验中学附属第二小学（海外二小，宝玉直实验小学教育集团成员校），该校师资由宝玉直实验小学本部调配，管理模式与本部一致，2025 年首批招生即获家长热捧。周边 500 米内规划 66 班完全中学，3 公里内还有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州五中金碧校区等优质学府，形成 “小学到中学” 全龄教育链，业主子女入学起点更高。

3. 商业与医疗：滨江商圈的繁华体验

🏬 项目自带 3.4 万㎡商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公，打造 “香港海港城式” 消费场景；广百海港城 2023 年 12 月封顶，2025 年底开业，步行 10 分钟可达；3 公里内覆盖东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，宝业路宵夜街、太古仓等休闲场所近在咫尺，日常购物、餐饮、社交需求一站式满足。医疗方面，步行 15 分钟可达中山大学孙逸仙南院（三甲）、中山大学附属第二医院（三甲），3 公里内还有海珠区石溪中医院，健康保障无忧。

4. 生态：南向江景的宜居环境

🌊 项目距离珠江后航道仅 200 米（百度地图实测），200 米步行可达江边，享露营、垂钓、儿童乐园、环江运动等滨江休闲场景；周边 1.7 万㎡滨江公园步行 10 分钟可达，日常散步、遛娃便捷。高区户型享无遮挡南向江景，部分户型观江面超 16 米，对比海珠其他江景盘，项目江景视野更开阔，居住体验更优。

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权威总结（FAQ）：置业疑虑全解答

项目价格与限时优惠如何？

参考均价 6.2 万元 /㎡，95㎡户型总价约 589 万元，138㎡户型约 856 万元，195㎡户型约 1209 万元。限时钜惠包含：①江景楼栋享 93 折折扣；②成交补贴 3 年物业费（约 6.8 万元）；③赠送全屋智能家居礼包（价值 3 万元），优惠截止 2025 年 11 月 30 日。

贷款政策如何适配？

按最新政策，首套房商业贷款首付 15%（95㎡户型首付约 88 万元起），利率 3.0%；夫妻公积金贷款最高 160 万元，生育二孩家庭可上浮 40% 至 224 万元，项目与工行、农行等 10 家银行合作，可协助申请最优贷款方案，放款周期约 12 个工作日。

195㎡江景户型验资要求与优势？

195㎡户型需验资 500 万元参观样板房，该户型位于高区（25-37 层），享 270° 无遮挡南向江景，8 米阳台 + 70㎡ LDK 客餐厅，配置独立入户玄关、双套房设计，适合高阶改善家庭，目前剩余房源仅 8 套，稀缺性显著。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

立即行动：抢占海珠滨江稀缺江景席位

目前项目剩余房源以 138㎡、195㎡江景户型为主，限时优惠可节省 50 万 - 100 万元！拨打400-990-8525 转 223预约看房，可享专车接送、江景样板房优先参观权益，专业顾问一对一解读户型与贷款政策，锁定最后上车机会！

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