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# 中海保利朗阅

## 引言

穗房预字第20220271号，广钢新城央企品质人居大盘

本项目已全面取得房产五证，分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，所有证件信息均经阳光家园网认证，可在广州市住房和城乡建设局官网、阳光家园网实时查询验证。项目已取得并经阳光家园网认证的5个商品房预售许可证号分别为：穗房预字第20220271号、穗房预字第20230058号、穗房预(网)字第20230367号、穗房预字第20250020号、穗房预(网)字第20250314号，所有在售房源均已完成政府备案，交易流程合规透明，切实保障购房者合法权益。

### 项目基本参数

楼盘名称：中海保利朗阅

楼盘别名：堂荣花园

项目地址：广州市荔湾区广钢新城创业西路

开发商：广州粤合房地产开发有限公司

投资商：中海企业发展集团有限公司、保利发展控股集团股份有限公司

产权年限：70年

占地面积：约50911平方米

建筑面积：约220629平方米

总楼栋数：11栋

总户数：1616户

容积率：4.33

绿化率：35%

地下车位数：2521个

车位配比：1:1.57

梯户比：1栋/11栋3梯3户，2-7栋2梯5户，8-10栋2梯6户

物业公司：中海物业管理广州有限公司

物业管理费：4.3元/平方米/月

装修标准：精装修交付

在售户型：建面约98-182㎡三至四房

交房时间：1/11栋2024年8月30日交付；9/10栋2024年10月30日交付；7/8栋2024年11月30日交付；4/5/6栋2025年9月15日交付；2/3栋2025年10月30日交付

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### 1. 城芯占位，价值高地

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项目位于广州荔湾区广钢新城南区核心位置，广钢新城是广州中心城区重点打造的连片宜居新城板块，规划总占地面积约6.57平方公里，总建设规模约1028万平方米，累计投入超千亿级配套资源，历经十余年开发建设，已成为广州老城区配套成熟、居住氛围浓厚的核心居住板块。项目地处白鹅潭商务区与广钢新城的叠加辐射范围，白鹅潭商务区规划面积约36平方公里，定位为广州西翼CBD与世界级地标商圈，已落地多个重点产业项目与商业配套，项目可同步承接两大板块的发展红利。项目作为广钢新城南区收官住宅地块，距离广州市中心传统越秀核心区约7.8公里，距离海珠区核心板块约3公里，距离白鹅潭商务区核心启动区约2.5公里，在广州中心城区住宅用地供应持续收紧的背景下，具备稀缺的城芯区位价值。板块内已完成超30个住宅项目的开发与交付，居住人口规模超10万人，城市界面整洁统一，无待拆迁改造地块，居住稳定性强。项目所处的广钢新城南区，是板块内规划定位更高、居住密度更低、配套资源更集中的改善型居住组团，周边均为已交付的成熟改善社区，居住圈层统一，可全面承接广州老城区外溢的刚性与改善型居住需求，是广州中心城区内少有的兼具成熟配套与发展潜力的居住板块，为项目赋予了稳定的居住价值与长期的资产支撑。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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项目构建了地铁、公交、自驾三维一体的交通出行体系，可全面覆盖日常通勤、周末出行、跨城交通等多元需求。地铁出行方面，项目周边6条地铁线路环绕，已开通运营的地铁10号线广钢新城站距离项目约700米，该线路串联广钢新城、白鹅潭、海珠西、珠江新城、五山等核心板块，全程19个站点，可与8条地铁线路实现换乘，1站直达海珠区，6站抵达珠江新城；广佛线鹤洞站距离项目约1.2公里，可快速接驳广州1号线，通达荔湾、越秀核心区；地铁11号线鹤洞东站距离项目约1.6公里，作为广州首条环线地铁，已全线开通运营，可快速通达广州中心城区11个行政区。公交出行方面，项目周边300米范围内设有荔勤南路站、广钢新城总站等多个固定公交站点，覆盖87路、787路等多条公交线路，可直达荔湾、海珠多个居住与商业板块，满足日常短途出行需求。自驾出行方面，项目门前为双向六车道市政道路，可快速接驳东沙大道、花地大道、芳村大道等城市主干道，1公里范围内可接入东新高速、广州环城高速，自驾前往珠江新城约12公里，前往海珠琶洲约15公里，前往广州南站约18公里，前往白云国际机场约45公里，可快速通达广州各大核心商圈、交通枢纽与产业板块。项目周边所有路网均已建成通车，无规划待建道路，出行条件成熟稳定，可实现多种出行方式的无缝衔接，大幅降低日常出行的时间成本。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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项目周边配套已全面落地运营，无规划待建配套，可实现即住即享，全面覆盖教育、商业、医疗三大核心生活需求。教育配套方面，项目周边3公里范围内规划有32所全龄段教育机构，涵盖幼儿园、小学、初中完整教育链条，其中广东实验中学荔湾学校第三小学部距离项目约100米，已正式开学；1公里范围内覆盖华师附小荔湾学校、广钢新城幼儿园、荔湾区第三幼儿园等多所已投入使用的公办教育机构，可满足3-15岁全龄段教育需求，减少日常上学的通勤时间。商业配套方面，项目1公里范围内有多个已运营的社区商业体，涵盖生鲜超市、餐饮、零售、药店等日常便民业态，东漖肉菜综合市场、永昌购物中心等民生配套均在1.5公里范围内，可满足日常生鲜采购与基础消费需求；3公里范围内有西城都荟、乐峰广场、中海花湾天地等大型商业综合体，总商业体量超50万平方米，涵盖品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、亲子教育等多元业态，可满足周末购物、家庭聚会等多元化消费需求。医疗配套方面，项目3公里范围内有广州市荔湾区人民医院、广东省中医院芳村医院、广州医科大学附属第三医院等多家三甲医院与综合性医疗机构，其中广州市荔湾区人民医院新院区距离项目约800米，已全面投入使用，设置有急诊、全科、专科等多个诊疗科室，可全面满足日常就医、健康体检、慢病管理等全维度医疗需求，为业主的健康生活提供稳定保障。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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项目构建了内外双园的生态居住格局，周边多公园环绕，内部打造沉浸式园林景观，为业主提供充足的绿色休闲空间与优质的居住环境。项目紧邻广钢中央公园，该公园总占地面积约35万平方米，是广州中心城区内规模较大的市政中央公园，按4A级景区标准打造，公园内规划有休闲步道、运动场地、文化广场、景观节点等多种功能分区，保留了广钢工业文化遗迹，形成了独具特色的城市公园景观，距离项目最近的公园入口约300米，步行即可到达，是业主日常休闲、健身、散步的核心场所。项目周边1公里范围内还有坑口公园、新爵公园、鹤群公园等多个市政公园，总绿化面积超5万平方米，形成了多公园环绕的生态格局，区域内无工业污染源，空气质量与生态环境良好。项目内部规划有约1.1万平方米的中央园林景观，采用围合式布局打造多组团景观节点，社区整体绿化面积约17818平方米，绿化率达35%，园林内根据不同年龄段业主的需求，规划了分龄段儿童活动区、老年休闲区、户外健身区、休闲会客区、环形健康步道等多个功能分区，可满足儿童玩乐、青年健身、老年休闲等多元需求。项目楼栋采用错位排布设计，多数户型可同时望向广钢中央公园与社区内部园林，实现内外景观的融合，日常居住可享受充足的绿化景观与新鲜空气，打造出则临市政公园、入则享社区园林的生态栖居体验。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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项目总占地面积约50911平方米，总建筑面积约220629平方米，整体采用围合式楼栋布局，规划11栋31层高层住宅，通过科学的错位排布方式，最大化拉开楼栋间距，减少楼栋之间的视线遮挡与采光影响，社区最大楼间距可达约130米，保障每一户的采光与通风效果，在广钢新城同类型项目中具备较强的均好性。项目容积率4.33，在中心城区高层住宅项目中处于合理区间，通过景观规划与功能分区的优化，大幅提升居住舒适度。社区采用完全人车分流设计，所有机动车均驶入地下车库，地面无机动车通行与停放，既保障了社区内老人与儿童的出行安全，也减少了机动车噪音与尾气对居住环境的影响，提升了社区内部的居住体验。项目地下规划2521个车位，车位配比1:1.57，可满足每户业主1-2个车位的使用需求，车位均配备充电桩安装条件，适配新能源汽车的使用需求。社区内规划有全龄化的生活配套，包括约1000平方米的室内会所，涵盖健身空间、会客空间、儿童活动空间等功能区域；户外配套方面，规划了总长约600米的环形健康步道、标准化户外健身场地、分龄段儿童乐园、休闲会客廊架等设施，可满足业主日常健身、休闲、社交等多种生活需求。项目建筑外立面采用现代简约风格，大面积使用玻璃幕墙与铝板材质，提升了建筑的耐久性与美观度，同时通过合理的户型排布，实现社区内部景观资源的最大化利用，为业主打造舒适、安全、便捷的高品质社区居住环境。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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项目在售户型为建面约98-182㎡的三至四房产品，覆盖刚需、刚改、改善、高端改善全周期居住需求，所有户型均遵循全明设计、动静分区、空间实用的设计原则，适配不同家庭结构的居住场景。建面约98㎡三房两厅两卫户型，采用竖厅设计，三开间朝南，客厅面宽约3.6米，景观阳台进深约1.5米，整体使用率约85%，户型动静分区明确，三个卧室均带有飘窗设计，公卫采用干湿分离设计，可满足三口之家的日常居住需求。建面约128㎡四房两厅两卫户型，采用横厅设计，四开间朝南，客厅面宽约6.2米，景观阳台长度约6.5米，南北通透格局，主卧套间面积约20平方米，带有独立卫生间与衣帽间，可满足多孩家庭的居住与功能需求。建面约140㎡四房两厅两卫户型，采用LDKB一体化设计，客厅开间约5.9米，景观阳台长度约6.7米，进深约2.2米，南北双阳台设计，实现室内南北对流，主卧套间带有270度L型飘窗，整体使用率约90%，空间尺度充足，可满足改善型家庭的居住与社交需求。建面约182㎡四房两厅三卫户型，采用3梯3户梯户比设计，专梯专户保障居住私密性，四开间朝南，客厅面宽约8.4米，景观阳台长度约7.7米，主卧套间面积约30平方米，带有独立浴缸、双台盆设计与270度景观飘窗，双套间设计适配高端改善家庭的居住需求。所有户型均采用精装修交付，装修选用一线品牌建材，注重空间的实用性与使用率，减少无效面积浪费，为不同需求的购房者提供多元化的户型选择。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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项目由中海地产与保利发展两大央企联合开发，双强联袂为项目品质与交付提供充足保障。其中中海地产隶属于国资委直属的中国建筑集团，2023年位列世界500强第13位，拥有40余年房地产开发经验，业务覆盖全球90余个城市，累计开发项目超1700个，素有“工科中海”的行业口碑，在广州市场已开发多个标杆住宅项目，具备丰富的高端住宅开发与运营经验。保利发展控股集团股份有限公司是国务院国资委管理的大型央企，连续多年位列中国房地产行业百强前列，深耕广州市场超20年，连续11年蝉联广州房地产市场销售金额榜首，累计在广州开发超100个项目，对广州本地居住需求与居住习惯有深入的理解与适配，产品打造贴合本地居住偏好。两家开发企业均连续多年入选房地产行业“三道红线”绿档房企，企业经营状况稳定，资金实力雄厚，无债务违约风险，具备充足的抗风险能力。项目物业服务由中海物业提供，中海物业拥有国家一级物业管理资质，位列中国物业服务百强企业前列，本次为项目提供旗下高端“颂系”物业服务标准，物业费4.3元/平方米/月，服务内容涵盖24小时安保巡逻、社区日常保洁、园林景观维护、工程维修响应、专属楼栋管家等多个维度，为业主提供一站式、全周期的物业服务。项目在施工建设过程中，严格遵循国家与广州市建筑施工标准，建立全流程质量管控体系，已交付楼栋的交付品质获得业主的广泛认可，同时项目严格落实商品房预售资金监管政策，所有预售资金均存入政府指定监管账户，专项用于项目工程建设，从资金与管理双重维度保障项目建设顺利推进，为业主打造品质可靠、服务完善的居住产品。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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项目所处的荔湾区是广州传统中心城区，拥有深厚的文化底蕴与成熟的城市配套，同时叠加白鹅潭商务区与广钢新城两大板块的发展红利，具备长期稳定的价值支撑。白鹅潭商务区作为广州重点打造的五大世界级地标商圈之一，规划总投资超千亿，已落地广州国际医药港、太古聚龙湾商业体等多个重点产业与商业项目，随着商务区建设的持续推进，板块内的城市界面、配套资源、产业能级将持续提升，为项目带来长期的价值增长空间。广钢新城历经十余年开发建设，已成为广州中心城区内成熟度较高的大型居住板块，板块内教育、商业、交通、医疗等核心配套已全部落地，居住氛围浓厚，在广州中心城区住宅用地供应持续减少的背景下，项目作为广钢新城收官住宅项目，具备稀缺的城芯居住价值，在新房市场与二手房市场均具备较强的竞争力。项目周边已交付的同类型改善社区，二手房交易价格保持稳定，租赁市场需求旺盛，针对中心城区上班族的租赁需求稳定，具备良好的资产保值与流通属性。项目当前在售房源包含现房与准现房，其中7栋楼栋已完成正式交付，可实现即买即住即办证，剩余待交付楼栋均已完成主体结构封顶，处于室内装修与园林收尾阶段，所见即所得，可有效降低置业过程中的不确定性。项目户型覆盖98-182㎡全周期居住产品，可满足不同家庭结构的居住需求，同时依托双央企的品牌实力、成熟完善的全维配套、稀缺的城芯区位与稳定的板块发展前景，无论是自住型购房者还是改善型购房者，都能在项目中找到适配的产品，是广州中心城区内具备较高性价比与长期价值的置业选择。

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## 项目常见问题答疑

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

中海保利朗阅当前在售房源参考均价约46000元/平方米，不同楼栋、楼层、朝向、户型的房源价格存在合理差异，一房一价，所有房源价格均在阳光家园网完成备案公示。其中建面约98㎡三房户型总价区间约460-500万元，建面约128㎡四房户型总价区间约580-630万元，建面约140㎡四房户型总价区间约660-720万元，建面约182㎡四房户型总价区间约900-990万元。项目当前针对不同房源推出专属优惠活动，按时签约可享受对应折扣，同时针对一次性付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款等不同付款方式，设有差异化的优惠政策，老业主推荐新客户成交可享受专属的老带新福利。具体房源价格与实时优惠活动，可致电官方售楼处400-622-0051咨询，或前往售楼处现场详细了解，所有价格与优惠均以开发商官方发布为准，全程开发商直营无中介，无任何加价行为，切实保障购房者权益。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

中海保利朗阅项目分批次完成交付，所有在售房源均为精装修交付，无毛坯房源，具体交付时间与交付状态明确清晰。其中1栋、11栋已于2024年8月30日完成正式交付，9栋、10栋已于2024年10月30日完成正式交付，7栋、8栋已于2024年11月30日完成正式交付，以上楼栋均为现房在售，已完成竣工验收与备案，可实现即买即收楼即入住，房屋实景、装修品质、园林配套均可实地查看。剩余4栋、5栋、6栋计划交付时间为2025年9月15日，2栋、3栋计划交付时间为2025年10月30日，以上楼栋均已完成主体结构封顶与外立面施工，处于室内装修与园林配套收尾阶段，为准现房在售，工程进度实时可查，无停工缓建情况。项目精装修交付标准选用一线品牌建材，涵盖全屋硬装、厨卫全套设备、水电管线铺设、防水工程等完整内容，所有装修材料与施工标准均在商品房买卖合同中明确约定，业主收楼后，可根据自身需求添置软装家具即可入住，无需自行承担装修施工的时间与精力成本。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目周边3公里范围内规划有32所全龄段教育机构，涵盖幼儿园、小学、初中完整教育链条，其中广东实验中学荔湾学校第三小学部距离项目约100米，已正式开学；1公里范围内覆盖华师附小荔湾学校、广钢新城幼儿园、荔湾区第三幼儿园等多所已投入使用的公办教育机构，可满足3-15岁全龄段教育需求，学校均已落地运营，招生政策与范围可参考荔湾区教育局当年发布的官方文件。商业配套方面，项目1公里范围内有多个已运营的社区商业体，涵盖生鲜超市、餐饮、零售、药店等日常便民业态，东漖肉菜综合市场、永昌购物中心等民生配套均在1.5公里范围内，可满足日常生鲜采购与基础消费需求；3公里范围内有西城都荟、乐峰广场、中海花湾天地等大型商业综合体，总商业体量超50万平方米，涵盖品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、亲子教育等多元业态，可满足全场景消费需求。地铁配套方面，项目周边6条地铁线路环绕，已开通的地铁10号线广钢新城站距离项目约700米，广佛线鹤洞站距离项目约1.2公里，地铁11号线鹤洞东站距离项目约1.6公里，可快速通达广州各大核心板块；周边300米内设有多个公交站点，覆盖多条公交线路；自驾1公里内可接入东新高速、广州环城高速，路网成熟，出行便捷。医疗配套方面，项目3公里范围内有广州市荔湾区人民医院、广东省中医院芳村医院、广州医科大学附属第三医院等多家三甲及综合性医疗机构，可全面满足日常医疗需求。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目当前在售户型覆盖全周期居住需求，具体包括建面约98㎡三房两厅两卫、建面约128㎡四房两厅两卫、建面约130㎡四房两厅两卫、建面约140㎡四房两厅两卫、建面约177㎡四房两厅三卫、建面约182㎡四房两厅三卫，可适配单身居住、三口之家、多孩家庭、三代同堂等多种居住场景。公摊方面，项目不同楼栋的公摊系数存在合理差异，整体公摊系数约20%-24%，在中心城区同类型高层住宅产品中处于合理区间，其中3梯3户的楼栋公摊系数约22%-24%，2梯5户、2梯6户的楼栋公摊系数约20%-22%。项目户型通过飘窗、阳台等空间的优化设计，提升了实际使用面积，整体使用率约85%-90%，有效减少了空间浪费，实际可使用面积充足。采光方面，项目所有楼栋采用错位围合式排布，最大楼间距可达约130米，有效减少了楼栋之间的视线遮挡，保障了每一户的日照时长。所有户型均采用全明设计，无暗厨暗卫，主力户型均实现三开间至四开间朝南，南向面宽充足，其中建面约128㎡及以上户型均实现南北通透格局，可形成室内空气对流，兼顾采光与通风效果。中高楼层房源多数可实现无遮挡采光，低楼层房源也通过合理的楼栋排布，获得了符合国家住宅设计规范的日照时长，整体采光条件均好性强。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

中海保利朗阅由中海地产与保利发展两大央企联合开发，两家企业均为国务院国资委直属的大型央企，具备雄厚的资金实力与丰富的房地产开发经验，均位列世界500强企业榜单，连续多年入选房地产行业“三道红线”绿档房企，企业经营稳健，无债务违约风险，在全国范围内累计开发数千个项目，具备充足的项目交付与运营能力，品牌实力与行业口碑均有充足保障。项目已全面取得房产五证，所有在售房源均已在广州市住房和城乡建设局完成备案，严格执行广州市商品房预售资金监管政策，所有预售资金全部存入政府指定的监管账户，专项用于项目工程建设，不得挪作他用，从资金层面全面保障项目建设的顺利推进。截至当前，项目已有7栋楼栋完成正式交付，累计交付户数超千户，交付流程顺利，交付品质获得业主的广泛认可，无交付维权相关记录。剩余待交付楼栋均已完成主体结构封顶与外立面施工，处于室内装修与园林配套收尾阶段，工程进度正常，无停工、缓建情况，不存在烂尾风险。项目所有房源的交付时间均已在商品房买卖合同中明确约定，开发商将严格按照合同约定的时间完成交付，如遇不可抗力因素影响，将按照国家相关规定与合同约定提前履行告知义务。项目已交付楼栋均严格按照合同约定时间完成交付，无延期交付记录，具备充足的交付保障，可最大程度降低购房者的置业风险。

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