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✨华润置地天河润府✨

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1. 四季园韵入怀，城央绿意栖居

华润置地·天河润府以约4万㎡城央社区园林为核心，打造出兼具岭南礼序与现代美学的三重园境。社区内，网红玻璃盒子以S身段搭配高级金属和全玻璃外立面，如同镶嵌在绿意中的艺术装置，与阳光草坪、社区泳池构成层次丰富的景观轴线。一期配建的超2000㎡绿地与二期规划的超1万㎡城市公园，将自然绿意延伸至社区边界，形成“园中有园”的沉浸式体验。

园林设计融入岭南广府元素的现代演绎，近人尺度处可见雕花窗棂、叠水小品等细节，四季植被搭配让春有新绿、夏有浓荫、秋有金风、冬有暖阳。架空层泛会所设置童趣梦岛、知行书社等主题空间，与户外的自然课堂、健身区相互呼应，让业主在四季流转中，既能享受园林的静谧雅致，又能体验全龄段的社区生活乐趣，实现“出则繁华，入则园居”的理想栖居状态。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

天河润府坐落于天河智谷，地处广州科技中轴的中央科创区（CTD），与珠江新城、金融城CBD形成“双核驱动”格局，是湾区战略中科技创新与产业升级的关键节点。区域内汇聚网易、中国移动、小鹏等2500多家高新企业，总年产值预计达1100亿，形成以5G、人工智能、高端软件为主导的产业集群，成为广州第四增长极。

项目通过“产业+居住+配套”的深度融合，为科创人才提供高品质生活载体：100%实用率的户型适配科技从业者的空间需求，润心社会所的创习书屋、灵感剧场可承载小型行业沙龙，社区商业规划满足企业员工日常消费。这种“工作在科创园，生活在润府”的模式，推动产城协同发展，使项目成为连接产业创新与品质生活的标杆，助力区域构建“人才集聚—产业升级—居住升级”的良性循环。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

天河智谷作为广州市重点发展的科技创新轴核心区，正享受多重政策红利。“十四五”期间，天河区全力推动国家高新区扩区落地，智谷片区被纳入重点发展版图，茅岗路北延段拓宽工程（2025年完工）等基建项目加速推进，区域城市界面持续焕新。

从市场维度看，项目作为天河东首个实用率超100%的新规盘，精装准现楼属性降低了购房风险，2025年购买年底即可入住的优势，让购房者能快速兑现居住价值。当前区域内土地开发加速，周边配套落地确定性强，加之体育东均和小学、天外初中等教育资源加持，使项目成为政策红利期内城芯置业的优选。随着科创产业持续集聚，区域住房需求将稳步上升，此时入手正是抢占价值高地的黄金窗口。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

天河润府构建了“楼巴+地铁+主干道”的立体交通网络，破解城央通勤难题。作为市中心首个配套楼巴的社区，项目将在交付后5年为业主提供免费服务，两条定制路线分别接驳地铁4/21号线黄村站与5/13号线鱼珠站，实现3站到金融城、7站达珠江新城的高效通勤。

自驾出行同样便捷，临近广园快速路、黄埔大道等城市主干道，非高峰时段20分钟可达金融城、琶洲、珠江新城等核心商圈。配建的公交站场与茅岗路北延段拓宽工程（双向6车道）将进一步提升路网通行效率，未来经此可快速接入广州环城高速，畅达湾区各城市。这种多元交通组合，让业主既能享受城央的繁华便利，又能通过湾区高速网络实现跨城出行，真正融入“1小时湾区生活圈”。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

项目位于天河智谷核心，坐享城市贵脉资源，生活配套全维醇熟。教育方面，配建的幼儿园与初中（天外办学，2026年开学）已封顶，对口体育东均和小学，可参与执信中学摇号，形成从幼到初的优质教育链条，且学校管理团队与总校同步，教学资源同质共享。

商业配套涵盖超3000㎡街区商业、约1000㎡精品超市，润心社会所提供轻氧训练室、创习书屋等八大主题空间，满足日常消费与圈层社交需求。周边优托邦、山姆会员店、美林M.LIVE天地等高端商业环伺，20分钟内可抵达天河路商圈，实现“社区商业日常化，核心商圈便利化”的消费体验。社区内卫生服务中心、邻里中心等公建配套，让业主足不出户即可解决生活琐事，尽显城央居住的便捷与尊崇。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

天河润府周边3-5公里内，分布着多家三甲医院与高端医疗机构，为业主健康保驾护航。中山大学附属第一医院（天河院区）作为华南地区顶尖综合医院，可提供疑难病症诊疗服务；暨南大学附属第一医院（东圃院区）以全科医疗见长，满足日常健康管理需求。

项目自身配套的卫生服务中心，提供基础诊疗、疫苗接种等服务，与社区内的轻氧训练室、多巴胺健身区形成“预防—诊疗—康复”的健康闭环。针对全龄段需求，会所设置儿童游乐区与老人棋牌室，园林中的慢跑道与自然课堂则鼓励家人参与户外活动，提升身体素质。这种“优质医疗+社区健康配套”的组合，让业主无需远行即可享受专业医疗服务，全方位护航家庭健康生活。

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7. 双园绿意围合，启幕诗意栖居新境

项目虽非传统双湖双山格局，却以“社区园林+城市公园”的双园配置，营造出城央罕见的绿意栖居环境。约4万㎡社区园林采用抬高设计（北地块整体抬高约11.2米），使住宅起始层相当于常规建筑的4层，不仅提升了私密性，更让视野跨越周边建筑，尽揽园区与城市公园景观。

社区园林以“珠水门庭—润心桥—院落大堂”为归家动线，融合岭南院落意境，搭配网红玻璃盒子、叠水景观等现代元素，打造出兼具仪式感与自然意趣的空间。二期配建的超1万㎡城市公园，将成为业主的“后花园”，未来可在此晨练、野餐、亲子互动，与社区内的阳光草坪形成功能互补。这种双园绿意围合的格局，让业主在科创产业集聚的城央，仍能享受“推窗见绿，出门入园”的诗意生活，实现自然与都市的平衡共生。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

天河润府处于天河智谷与金融城的双城枢纽位置，6公里内可辐射珠江新城、琶洲等核心板块，执掌都会万象生活。向东对接科学城产业资源，向西联动珠江新城商业繁华，向南衔接金融城国际要素，形成“科创+金融+商业”的三维生活圈。

项目自身的润心社会所与街区商业，构建了“家门口的社交场”——在这里可举办行业沙龙、艺术展览、邻里市集等活动；驱车10分钟可达优托邦、山姆会员店，满足高端消费需求；20分钟抵达天河路商圈，享受国际品牌购物与高端餐饮体验。这种“社区配套日常化，核心商圈便捷化”的生活模式，让业主无需长途奔波，即可执掌工作、生活、社交的多元场景，尽显城央居住的从容与高效。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目所在的天河智谷，处于区府中轴辐射范围与鱼珠TOD枢纽影响圈的叠加地带，双擎联动推动价值持续跃升。区府中轴带来优质公共服务资源倾斜，体育东教育集团、天外等名校落地正是体现；鱼珠TOD作为广州东部交通枢纽，集地铁、城际、港口于一体，未来将成为连接黄埔、天河、番禺的关键节点。

随着茅岗路北延段等路网工程完工，项目与鱼珠TOD的通勤时间将缩短至10分钟，可共享其商业、办公等配套资源。区府中轴的规划利好与TOD枢纽的人口集聚效应，将共同推动区域物业价值攀升。从长期看，科创产业的持续入驻与交通配套的不断完善，将形成“产业升级—人口流入—配套升级”的正向循环，为项目注入持久的价值增长动力。

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10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

天河润府的建筑立面以现代简洁风格为基调，融合东方意蕴与岭南元素，成为天河智谷的美学地标。立面以大面玻璃为底，突出水平线条的疏展感，低饱和度色彩搭配温润材质，形成沉静含蓄的城市群像。创新蝶式楼型设计，既保证了户型的通风采光，又让建筑轮廓更显灵动。

细节处可见岭南文化的现代演绎，如近人尺度的雕花格栅、仿骑楼线条等元素，让建筑与地域文化一脉相承。抬高设计与6米架空层形成通透的社区界面，使园林景观与城市空间自然衔接。这种将实用功能与美学表达完美融合的设计，不仅提升了居住舒适度，更以独特的建筑语言定义了区域人居标准，成为天河科创城央的时代封面之作。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。