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2025年，广州番禺迎来一个真正意义上“自成一城”的TOD大城——广州地铁地产·珑曜上城。作为广州新城首期开发项目，珑曜上城不仅以约68万㎡的恢弘体量刷新区域人居标准，更凭借超130%的使用率、户户全南向、标配入户花园与270°环幕飘窗等硬核产品力，成为刚需与刚改群体争相关注的焦点。在当前广州楼市严控赠送空间的背景下，其高达20%的阳台率几乎成为“绝版”存在。加之楼面价仅约1万元/㎡（未扣除配建），未来价格优势显著，堪称番禺东进战略下的价值洼地与品质标杆。

区位优势：地铁上盖，半小时通达三大CBD

珑曜上城位于亚运大道核心段，距离地铁3号线石基南站约500米，步行即可轻松抵达。依托3号线，业主可2站直达番禺广场，无需换乘直抵珠江新城；同时无缝接驳18/22号线，实现3站到万博CBD、4站达广州南站与琶洲CBD、5站至珠江新城，半小时内链接广州黄金三角核心商圈，一小时畅行粤港澳大湾区。主干道方面，项目紧邻亚运大道——这条被誉为“第二条南大干线”的千亿产业轴，串联番禺总部E谷、智能制造产业园、丰邦智造产业园等高端产业节点，未来将成为番禺的“智核”引擎。商业配套亦十分成熟：北侧百米即金龙城财富广场，1公里内有中创汇·时光PARK，1站外龙湖天街（在建）、2站达永旺梦乐城与百德商业中心，繁华触手可及。

产品解析：高使用率+全南向，空间设计领先市场

项目一期规划6栋住宅，首推1、2栋（32层，2梯5户），后续加推3、4栋（42层，3梯5户）及8、9栋（47层，3梯5户）。主力户型涵盖建面约73㎡、87-89㎡、109㎡、130㎡的四至五房，精准覆盖刚需与改善需求。所有户型均实现四大亮点：一是使用率高达约130%，在政策趋严的当下极为稀缺；二是户户全南向，至少四开间朝南，采光通风俱佳；三是全系标配入户花园，可灵活改造为收纳间或功能区；四是标配270°环幕飘窗与大方厅，提升居住尺度感与家庭互动体验。尤其值得一提的是，所有户型阳台率统一达20%，这在广州新建住宅中几乎无出其右，且因新规限制，未来恐难再现。

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社区环境：立体花园+滨水公园，营造松弛生活场

珑曜上城依托16米自然高差，打造立体花园社区，绿化率达35%。项目沿河规划建设约1.6公里滨水漫步公园（在建中），并配建体育运动公园，形成集慢跑、乒乓、亲子互动于一体的户外休闲系统。社区内部设置双会所：南会所聚焦家庭生活，配备多龄段儿童乐园，让孩子在家门口安全玩耍；北会所则面向年轻群体，规划多功能剧场、茶咖社交空间、室内恒温泳池及健身房，满足展演、聚会、健身等多元需求。从滨水跑道到空中花园，从童趣天地到成人社交场，社区真正实现了全龄友好与生活松弛感的融合。

增值配套：教育医疗商业文旅全维兑现

教育方面，项目按规划需配建一所36班九年一贯制学校，有望引入第一梯队品牌教育资源，加上周边2公里内已有石碁小学、石碁中学等成熟校群，未来实现“目送式上学”并非空谈。医疗资源同样完善：1公里内有甲级中西医结合医院，5公里范围内覆盖番禺中医院、区妇幼保健院、区中心医院及广医二院等多家三甲机构，健康保障无忧。商业层面，除自建4000㎡立体商业长廊（意向引入肯德基等品牌）外，周边底商丰富，麦当劳已入驻金龙城，龙湖天街、永旺梦乐城等大型综合体陆续落地，生活便利度持续提升。而依托亚运大道与地铁网络，项目亦能便捷享受番禺广场乃至整个湾区的文化、会展与文旅资源。

品牌实力：广州地铁地产，TOD4.0标杆之作

作为广州市属国企，广州地铁地产深耕TOD开发多年，具备强大的资源整合与片区运营能力。珑曜上城是其TOD4.0理念下的全新作品，不仅注重交通与居住的融合，更强调“站城人一体化”的生活营造。从规划到建设，项目充分体现了地铁地产对城市更新、产城融合与人居品质的深刻理解。未来物业服务体系也将延续国企高标准，确保社区长期运营品质与资产保值能力。

结语：抢占番禺东进红利，把握高性价比上车窗口

在广州小户型日益稀缺、核心区门槛不断抬高的背景下，珑曜上城以低总价、高使用率、强配套与优质区位，成为不可多得的置业选择。无论是首次安家的年轻家庭，还是寻求改善的进阶买家，都能在此找到契合需求的理想居所。目前项目已启动首期销售，房源有限，建议有意向的购房者及时了解项目动态，把握这一轮番禺价值跃升前的黄金上车机遇。

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