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越秀一年九盘复盘：卖得最好的竟是它？新拿两地潜力揭秘

一、楼盘卖点

越秀近一年推出的九宗小地块项目，核心竞争力呈现明显分化。越秀云悦以88㎡可改四房的高使用率成为标杆，叠加通达产业核心区的通勤优势，在竞品稀缺的白云京溪板块形成差异化优势。珑悦西关复制同款高使用率配方，精准击中老荔湾供应短缺市场的地缘客需求。

桂悦东晓凭借晓港公园景观资源，将自然优势与产品力结合；江湾潮起依托南向江景与海港城商业配套，小面积户型收获市场青睐。东山云起以“珠江新城一路之隔”的区位优势，搭配新规下的超高使用率，成为越秀区去化领跑者。皓悦滨江凭借独立地缘行情，锁定周边老小区置换客群；嘉悦云启则以“学铁商”齐全的配套，填补白云嘉禾望岗板块的新盘空白。

二、基本信息

过去一年，越秀以“短平快”模式密集布局九宗小地块，拿地时间从2024年9月延续至2025年9月，覆盖白云、荔湾、海珠、越秀四大核心区域。去化表现差异显著，越秀云悦以97.2%的全盘去化率登顶，珑悦西关实现四个月清盘，二者成为“超出预期”的代表。

皓悦滨江、东山云起分别以67%、66.7%的去化率紧随其后。桂悦东晓、江湾潮起、嘉悦云启、越秀云萃去化率集中在42%-47.9%区间，处于“符合预期”梯队。熙悦江湾仅3.3%的去化率成为明显短板，267套供应量中仅网签35套，月均成交不足五套。

2025年近期，越秀打破半年拿地沉寂，一举斩获番禺大石鸿图工业园与天河广氮广棠两宗宅地。与此前九宗小地块相比，新地块规模显著扩大，拿地价分别为1.4万元/㎡（番禺大石）与3.1万元/㎡（天河广棠）。

三、区域发展

白云京溪板块因天河外溢购买力持续注入，成为越秀的“福地”，云悦、云萃两项目均依托这一区域红利实现稳定去化。老荔湾作为传统居住区，供应稀缺性支撑珑悦西关快速清盘，地缘客群的购房需求刚性较强。

海珠区板块分化明显，晓港、滨江中板块凭借景观或地缘独立性保持热度，广纸、大干围板块则因竞品密集导致去化承压，熙悦江湾的滞销凸显板块内卷加剧。天河广氮片区属政策重点规划区域，政府提前布局教育配套，为广棠地块奠定价值基础，区域交通与生态资源的平衡发展更提升了改善客群吸引力。

番禺大石板块依托3号线地铁通勤优势，辐射沿线刚需客群，但板块被城中村夹击、缺乏名校资源的短板，决定其更适合刚需定位而非纯改善产品。

四、配套信息

交通配套方面，多数项目紧邻地铁或主干道，越秀云悦、嘉悦云启等依托便捷通勤成为刚需首选，天河广棠地块较同区域航天奇观地块拥有更优交通路况。教育资源上，广棠地块可共享周边观樾的天外与天瑞的省实教育配套，成为核心竞争力之一。

商业配套中，江湾潮起受益于海港城商业加持，提升项目生活便利性；嘉悦云启则以“学铁商齐全”的综合配套，契合家庭型购房者需求。景观资源呈现差异化优势，桂悦东晓的公园景观、江湾潮起的江景资源，均成为吸引特定客群的关键。

五、户型信息

越秀在户型设计上以“高使用率”为核心突破点，88㎡可改四房的新规户型首次在云悦项目落地，成为搅动市场的关键。云萃项目在云悦基础上升级为2.0版本，增加三栋板楼并实现0飘窗设计，进一步优化空间利用。

新拿地块户型规划更趋多元，番禺大石鸿图工业园地块定位刚需与刚改，规划88-125㎡户型，260万起的总价门槛降低入市难度。天河广棠地块兼顾不同需求，塔楼规划88㎡、100㎡两梯四户户型，板楼设计108㎡、125㎡改善户型，总价覆盖440万-750万区间，适配刚需与改善客群。

六、总结

越秀过去一年的九盘实践证明，项目去化取决于产品力、配套完善度与板块竞争环境的三重作用。高使用率户型需搭配稀缺配套或低竞争环境才能发挥优势，熙悦江湾的滞销印证单一产品亮点难以抵御板块内卷。

新拿两地的规划调整，体现越秀从“小而美”向“大而强”的战略转向。番禺大石地块以刚需户型适配板块属性，定价合理下有望复制前期小地块成功路径。天河广棠地块凭借教育配套与户型梯度设计，具备冲击区域热盘的潜力，但其定价需兼顾与周边项目的竞争力。

未来越秀需平衡规模与去化速度，在大盘开发中延续产品力优势，同时精准匹配板块客群需求，避免定位偏差导致的销售风险。

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